la opinión de nuevo milenio inmobiliaria en alcorcón

Encuentra la vivienda que necesitas, con tu ASESOR de CONFIANZA

2012-01-15T01:54:00.000-08:00

Hace 8 años inicié este proyecto profesional. Entonces pensaba que podría ganarme la vida vendiendo pisos. Pensaba que este negocio consistía en publicitar bien algunas viviendas, informar de ellas con criterio, ayudar a enseñarlas, preparar el contrato de señal y poco más. 8 años después mi opinión ha cambiado radicalmente. Ahora no me gusta vender pisos, ni me entusiasman los contratos privados o las escrituras, ni las hipotecas, por supuesto, e incluso tampoco alguno de mis clientes, para qué negarlo, de la misma forma que tampoco yo agradaré a todos. Pero curiosamente, ahora es cuando más me gusta lo que hago.

He comprendido que un buen asesor o agente inmobiliario no enseña ni vende pisos, sino que asesora clientes en función de los intereses "del cliente" y de acuerdo a un plan definido y realista. Que un buen agente no tiene que trabajar con cualquier persona que entre en su oficina, sino sólo con clientes motivados para vender o comprar, que comprendan que estamos a su lado para ayudarle y nos otorguen su confianza (aunque no para siempre, obviamente).

Por ello, no nos conformamos con informar y asesorar a nuestros clientes compradores en función sólo de nuestra cartera de inmuebles: NUESTROS INMUEBLES, sino que intentamos ayudar al comprador a encontrar la vivienda que busca: en toda la oferta existente.

Dentro de su zona o ámbito de actuación, los asesores de nuevo milenio son auténticos expertos. Agentes bien formados que han acumulado suficiente experiencia y, en consecuencia, que conocen perfectamente las diferencias entre inmuebles y fincas, así como su valor correcto de mercado. Agentes acostumbrados a tratar con los intereses de sus clientes y encontrar soluciones a sus problemas o necesidades.

¿Quieres ACERTAR COMPRANDO?.

Sabemos que el futuro de la asesoría inmobiliaria pasa por aportar auténtico VALOR PROFESIONAL y eso no se consigue, por ejemplo, trabajando sólo sobre una pequeña parte de la oferta en venta. Por eso, nuevo milenio colabora con otros profesionales en la gestión de oferta, NUESTRA OFERTA COMPARTIDA, y encuentra la vivienda que necesitas, allá donde esté, en la cartera de otros profesionales o directamente del propietario.

Nuestros asesores te mantendrán al día de las opciones que el mercado ofrezca y que se ajusten a tu demanda. Mientras tanto, puedes seguir con tu vida porque ya tienes un ASESOR PERSONAL INMOBILIARIO trabajando para tí. Si encontramos la vivienda que deseas, revisaremos los detalles para que compres CON TOTAL GARANTÍA y te asistiremos de principio a fín en aspectos como: cargas existentes, arras y señal, financiación, escrituras, impuestos, mudanza, pequeños arreglos, etc.

Porque queremos darte un servicio completo, de calidad y eficaz. En definitiva: AYUDARTE A ACERTAR.

El Alquiler con Opción a Compra

2011-11-27T12:41:00.000-08:00

Con vuestro permiso voy a actualizar un antiguo post mío sobre este asunto que vuelve a plena actualidad toda vez que el mercado de compraventa parece ser ya sólo para elegidos.

¿Sabemos realmente que es el Alquiler con Opción a Compra (AOC)?

Para empezar estamos hablando de una figura jurídicamente “no regulada”, es decir no existe legislación que la contemple y por tanto se basa en el libre pacto de las partes. El AOC es sencillamente un alquiler en el que “adicionalmente” se pacta un acuerdo, complementario o accesorio, de opción de compra. En cualquier caso siempre consiste en establecer un precio de compraventa, con un plazo máximo para ejercerla y que, o bien todo o bien sólo una parte de lo abonado en concepto de alquiler sea considerado como entrega a cuenta de la futura compra.

Tipos de AOC.
Según mi propia experiencia distingo dos tipos de AOC: el de viviendas de segunda mano (AOCs) y el de obra nueva directo del promotor (AOCp).

El AOCs se basa habitualmente en viviendas que, estando en venta, ofrecen esta opción como vía alternativa temporal para casos donde mantenerla sin vender o alquilarla sin más, no es la solución para el propietario. En este caso hemos de considerar que el interés fundamental del propietario es la venta y que sólo se plantea el AOC como vehículo que le conduzca a su objetivo final “la venta” de la que además, en muchos casos, se trata de su vivienda habitual. Por tanto es muy frecuente que los plazos máximos para ejercer la compra sean inferiores a dos años, que la cantidad a descontar de la renta de alquiler no supere en ocasiones el 50% y que además se pida una cantidad razonable en concepto de señal y Arras (entre el 1 y el 3% del precio de venta) que “ayude a disuadir” a la demanda menos comprometida a comprar en el futuro y, por qué no, que también favorezca el cumplimiento mutuo de la opción de compra. Aquí es donde entiendo que la opción de compra complementa o condiciona el contrato de alquiler.

Por otro lado, el AOCp trata fundamentalmente de dar salida a un stock de viviendas nuevas invendidas, su titular es una empresa inmobiliaria que tiene un alto coste contable por mantener esas viviendas en propiedad y vacías. Sus objetivos generalmente son más a medio plazo y además, como es obvio, tampoco se trata de su vivienda habitual. Esto sin duda hace que, en términos generales, el AOCp sea más flexible, que no sea tan frecuente pedir señal y Arras, y que el plazo máximo para ejercer la opción a veces se puede extender durante la totalidad de la duración del contrato de arrendamiento (hasta 5 años), aunque, en contraste, su renta mensual puede ser más alta y esta condicionada por su fiscalidad (p.e. IVA, o deducciones IRPF). Y aquí es donde entiendo que la opción de compra es accesoria, es decir, que no necesariamente condiciona el contrato de alquiler, si no que más bien lo incentiva.

Nuestra experiencia con el AOCs (segunda mano), muestra unos resultados poco alentadores, en otras palabras, que la teoría es una cosa y la práctica otra, y que cerrar acuerdos satisfactorios para ambas partes es muy complicado, aunque no imposible. Además no conviene olvidar que el interés por el AOC ha surgido con fuerza sólo en plena crisis de ventas y que, probablemente, éste acabará diluyéndose nuevamente cuando el mercado empiece a normalizarse.

LOS "ACTIVOS" BANQUEROS

2011-11-19T05:12:00.000-08:00

Cuatro años largos llevamos de crisis inmobiliaria y todavía no vemos la luz. El 2011 nos ha traído una fuerte recaída después del placebo fiscal que nos inyectaron en 2010. Soy de los que pienso que (como le oí ayer a algún tertuliano) no estamos en una época de cambios, sino en un cambio de época, por llamarlo de alguna forma.

Pero a lo que voy. Si un modesto agente inmobiliario de Alcorcón, pudo en buena medida anticipar la fuerte crisis del 2008, ya viendo los síntomas claros en 2007, ¿cómo es que esos "activos" banqueros no lo vieron?...RESPUESTA: pues claro que lo vieron, lo vieron perfectamente pero siempre pensaron que la globalización de la crisis no les afectaría o que era muy poco probable, a fin de cuentas ellos están para ganar dinero a corto prestando a largo, basado en un despreciable ratio de morosidad histórico. La cosa no iba cambiar fácilmente, pensarían.

Pues ahora se encuentran en una gran encrucijada, ya que no tienen dinero para prestar, pero sí que tienen un gran problema para recuperar parte de lo prestado y un problema todavía mayor para devolver lo que ellos mismos pidieron prestado (la banca española tiene que negociar la refinanciación de más de 130.000 millones de euros en 2012). Y mientras tanto van tirando a base de las ayudas del FROB y de prestar dinero al Estado al 6%, que siempre es más sencillo, seguro y lucrativo que prestárselo a un loco empresario/emprendedor, por poner un ejemplo.

Y qué decir de las viviendas adjudicadas. Han estado 2 años viéndolas venir, lamiéndose pequeñas heridas y ahora, cuando el BdE por fín les apretó, entran en estampida en el mercado inmobiliario, llevándose por delante todo lo que pillan (en 2011 los ajustes de los precios de las viviendas de los bancos ha sido de más del cuádruple del ajuste medio del mercado de segunda mano), canibalizando el mercado, los clientes compradores, los portales inmobiliarios de internet, hundiendo agentes inmobiliarios (a otros dándoles migajas) y a los propietarios vendedores de segunda mano.

Y a pesar de todo, los "activos" banqueros, que veneran la máxima de "poderoso caballero...", han vuelto a cagarla al confundir un negocio "de personas" con un negocio de "dinero y/o recursos", intentando vender como sea viviendas adjudicadas, muchas de ellas infumables, simplemente bajando precio y atosigando a sus clientes de siempre, esos pequeños y medianos ahorradores o inversores.

A finales de 2011 todavía no se han dado mucha cuenta que los pisos ya no se despachan, que ya no son una excelente inversión, sino una gran responsabilidad, un riesgo cierto y que hay otras opciones a la compra de vivienda. De tal forma que no escuchan, ni estudian a su comprador potencial, no le asesoran y les importa un bledo el problema en que están metiendo a un honrado ciudadano que ha confiado en esa entidad durante años. Todo vale, la banca siempre gana.

Eso es lo que nos diferencia a los asesores inmobiliarios bien formados, que seguimos trabajando a pesar de todo. Nosotros sabemos bien cuáles son las claves de nuestro negocio, sabemos cómo aportar valor añadido y creemos en la labor que hacemos y en lo necesaria que es, hoy más que nunca.

Una de mis luchas principales es que mi cliente diferencie a un experto asesor, que sin duda le va a ayudar a acertar, de un tiburón oportunista. Pues ahora, ese tiburón se ha convertido en un auténtico monstruo insaciable. Cuidado con él.

PRECIO DE VENTA, PRECIO DE VENDIDO

2011-10-16T14:39:00.000-07:00

En nuevo milenio inmobiliaria hablamos periódicamente con nuestros propietarios acerca de la tendencia probable de su mercado local. Porque somos locales ("hiper-locales" como dice algún apreciado colega), lo que más nos preocupa es el entorno donde están los intereses de nuestros clientes.

Uno de los mayores retos de un asesor inmobiliario, y sin embargo un ejercicio casi diario, es realizar valoraciones de mercado actualizadas de cada inmueble de nuestra cartera, conectadas y dependientes de planes de venta claramente definidos, en tiempos y en estrategia. Pero para poder perfeccionar una valoración efectiva, debemos, indefectiblemente, saber muy bien en que mercado estamos trabajando. No podemos valorar en mercado nada para una venta en tres meses, cuando no sabemos hoy que mercado vamos a tener dentro de dos. Ciertamente una empresa con método, buenos profesionales, bien entrenados, tendrá más posibilidades de tener éxito en su objetivo, pero si no puede predecir el mercado al que se enfrenta lo tendrá muy difícil. Es algo así como cuando un equipo deportivo se enfrenta a un rival al que no conoce, puede ganar pero el desconocimiento del rival puede ser decisivo. Por ello dedicamos tiempo a estudiar la tendencia e intentar contrarrestar sus efectos con una buena estrategia, informando a nuestros jugadores de como viene su rival.

Cuando tienes un buen equipo técnico, entrenas bien y defines claramente el camino, siempre puedes llegar más tarde pero normalmente siempre llegas. Pero en este caminar es imprescindible que tus clientes propietarios crean en tí y en tu estrategia, sólo así se puede alcanzar el éxito. Y si alguno de ellos no te sigue, es mejor sustituirle por otro, quizá menos competitivo pero mucho más fiel a tu mensaje que, en definitiva, busca y persigue, desde la experiencia y el saber hacer, el éxito común.

El éxito es siempre mutuo, al igual que lo sería el fracaso, debemos, por tanto, enfrentarnos a nuestro rival unidos y con un precio "de vendido" no con uno "de venta". Sabemos lo que dura el partido y el tiempo que tenemos para ganarlo, así que manejemos los tiempos, seamos prudentes, pero busquemos siempre la victoria. Sin prisa pero sin pausa.

PD: "El precio es un objetivo móvil", excelente frase (no mía) y sin patentar...

La OCU acusa a notarios y registradores de inflar sus minutas por cancelación de hipotecas

2011-09-23T16:21:00.000-07:00

NOTICIA PUBLICADA EN EXPANSIÓN EL PASADO 6 DE SEPTIEMBRE.

"...La OCU denuncia que sólo en 2010 pueden haber cobrado indebidamente a sus clientes hasta 93 millones de euros. La organización ha puesto en conomiento de Gobierno y de la Fiscalía los hechos

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) denuncia que notarios y registradores cobran de más a los clientes que acuden a sus despachos para cancelar una hipoteca. Según la OCU, sólo en 2010 ambos colectivos podrían haber facturado 93 millones de euros de más a sus clientes del conjunto de las 372.042 cancelaciones de hipotecas sobre vivienda realizadas el año pasado.

Según explica la OCU, desde el año 2007 el notario debe cobrar una cuantía fija de 30,05 euros, sea cual sea el importe de la hipoteca cancelada. Sumando a ese importe los demás conceptos, una escritura de diez páginas no debería costar má de 70 euros. Sin embargo, el importe medio de las facturas analizadas por la OCU es de 260 euros.

Por su parte, los registradores están cobrando en torno a 144 euros cuando, a juicio de la OCU, sus minutas no deberían exceder de los 24 euros. En su caso, deben aplicar el arancel al capital pendiente de devolver que, a juicio de la OCU, es "cero" cuando se trata de cancelar una hipoteca ya pagada y reducir el resultado en un 90%. El resultado de esta operación son 2,40 euros.

La polémica
La Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario, modificó el arancel notarial y registral para bonificar las cancelaciones de préstamos y créditos hipotecarios. Según fuentes consultadas, el objetivo de la norma era que todas la cancelaciones fueran consideradas documentos sin cuantía. Sin embargo, muchos notarios y registradores entendían que esta rebaja no era generalizada y se limitaba a las cancelaciones que se producían con motivo de refinanciaciones hipotecarias.

Preguntado sobre la cuestión, Antonio Ojeda, decano del Colegio Notarial de Andalucía, indica que la "norma no deja lugar a dudas". Por este motivo, señala que hace escasos meses dictó una circular en la que recordaba a los fedatarios andaluces la "obligatoriedad de que todas las cancelaciones de hipoteca se cobren como documentos sin cuantía". Ojeda enfatiza que es "muy intransigente" en este asunto y asegura que, en su Colegio, tiene abierto algún expediente disciplinario a notarios por incumplir la Ley. Sin embargo, otros fedatarios consultados por EXPANSIÓN, no ocultan que la denuncia de la OCU no les ha sorprendido ya que son conocedores de que dentro del colectivo esta práctica se ha producido e incluso ha sido alentada desde algún Colegio.

Por su parte, desde el Colegio de Registradores recuerdan que la falta de claridad del criterio introducido en la reforma del 2007 ha motivado que se hayan dictado distintas resoluciones administrativas contradictorias", lo que ha provocado que el asunto llegara a los Tribunales.
Otras fuentes registrales consultadas por EXPANSION señalan que, si a todas las cancelaciones hipotecarias tienen que llevar la bonificación del 90%, esto puede ser "demoledor" y puede significar tener que echar el cierre del Registro. Según explican, el 15% de los ingresos de un Registro de capital de provincia dependen de estas operaciones..."

VER NOTICIA COMPLETA

LO MEJOR DE TODO ES EL PÁRRAFO FINAL DONDE ALGUIEN DICE QUE SI DEJAN DE COBRAR "A LA ANTIGUA USANZA" TENDRÁN QUE CERRAR LOS REGISTROS"...Por esa regla, tal y como están las cosas en las entidades públicas, deberían multiplicarnos los impuestos por tres...no sea que tengan que echar a los funcionarios a la calle y de paso a los que se lo han estado llevando crudo durante los años de bonanza...es decir, igual el modelo actual es una mierda, pero es lo que hay.

LA VUELTA AL COLE...septiembre inmobiliario en Alcorcón

2011-09-12T10:26:00.000-07:00

Ya comenzó septiembre y, con él, la vuelta a la rutina después del paréntesis estival. Hayas tenido más o menos vacaciones, sin duda el verano te anestesia en algunas cosas pero te da tiempo a pensar en lo que tienes y planificar lo que está por venir. Y no se trata de incidir más aquí en lo que ya sabemos: que llevamos 4 años de crisis inmobiliaria y que 2011 ha supuesto una recaída del enfermo que convalecía a finales de 2010. Más allá de las estadísticas y noticias de coyuntura económica que no dejamos de recibir, está lo que percibimos en nuestra realidad cotidiana que, me atrevo a decir, es lo que más valor tiene en la consecución de nuestro objetivo personal. Lo que nos debe preocupar es lo que pasa a nuestro alrededor, lo que vemos cada día, lo que nos afecta más directamente personal o profesionalmente. Y debemos pensar en ello con cierta altura de miras.

Siempre digo que el septiembre inmobiliario es un mes de reflexiones: ¡qué hacer con el piso que tengo en venta y no lo vendo! ¿ponemos el piso en venta y compramos uno mejor? ¿será mejor alquilar que comprar? ¿merece la pena comprar como inversión? ¿bajarán más los pisos y convendrá esperar?.

Pues para ayudarte en ello está tu asesor inmobiliario, confía en él.

COMPRAR y VENDER en TIEMPOS REVUELTOS

2011-08-02T11:21:00.000-07:00

Pido perdón por reutilizar esta frase del título, pero la visualice hoy tomando un café a mediodía...y me dije...jopé con estas series de TV..que no se acaban nunca y no avanzan ni queriendo..."vaya" ¡IGUAL QUE LA CRISIS ACTUAL!..

Ya estamos en el cuarto año y ciertamente está siendo el más duro. En el sector inmobiliario la confianza de la demanda y la carencia de financiación están en mínimos históricos. Por otro lado el mercado de alquiler vive momentos también difíciles a pesar que la oferta y la demanda no cesan. Las dudas de los clientes siguen siendo muchas, debido a la incertidumbre y a la tremendra contracción de la economía.

Pero curiosamente es en estos momentos "revueltos" donde está emergiendo la figura del asesor profesional inmobiliario: un profesional que ha aprendido la lección, que ha sabido adaptarse, formarse y evolucionar, para competir en un nuevo mercado donde las reglas han cambiado sustancialmente, donde poner un cartel o anuncio, enseñar tu casa con la mejor voluntad y preparar un contrato de señal, no son las claves de la buena venta.

Cierto que seguirán existiendo los oportunistas y los chapuceros. El cliente debería identificarlos a tiempo pero antes debería darnos la oportunidad de demostrar que somos capaces de aportar auténtico valor añadido.

Ese valor que logra:

Qué la casa se venda de acuerdo a un plan definido y realista.
Con clientes motivados a vender y a comprar de acuerdo al mercado actual.
Alquilar la vivienda con garantías para ambas partes y en función de sus intereses.
Y hacerlo siempre sin problemas, sin molestias y al mejor precio.

La crisis ha evolucionado y, los que estamos en el barco, sabemos ya que la tormenta, aún por barrios, comienza a amainar. Se acercan mejores tiempos para el sector, donde primará la estabilización y la mesura y donde la financiación se normalizará. En ese cercano escenario, la asesoría en general y la inmobiliaria en particular, tienen sin duda en España un apasionante camino por delante. No en vano somos de los paises europeos con el más bajo nivel de cuota de mercado en transacciones inmobiliarias asistidas por un profesional. Y no es que los españoles fuésemos más listos que los demás, simplemente arrastrábamos antiguos prejuicios.

Pero todo ello está mejorando muy deprisa y el sentido común sabrá imponerse. Un abogado, un asesor fiscal o financiero, un orientador laboral o social, un psicologo de pareja, un "personal trainer" y, como no, un asesor inmobiliario, generalmente son profesionales bien formados y con cierta disposición natural -vocacional- para ayudar al usuario o cliente.

Comprar y vender bien "en tiempos revueltos" es posible: "si sabes cómo"...

PREPARAR MI CASA PARA QUE SE VENDA

2011-04-22T03:55:00.000-07:00

Son tiempos dífíciles para vender una casa, eso lo sabe casi todo el mundo, aunque no por ello dejamos de cometer errores "de bulto" cuando nos llega el momento. Hoy día es casi misión imposible vender tu vivienda a no ser que hiles muy fino en aspectos como el precio de salida y el tiempo disponible para vender, pero ahí no se acaba todo si no que más bien es donde empieza.

Cuando ponemos la casa en venta debemos hacer un paréntesis en nuestra rutina diaria, porque no es posible que dediquemos más tiempo y neuronas a preparar un puente vacacional que la venta de nuestra casa. Pretendemos que se venda sola: pongo el cartel, el anuncio en internet, un precio medio según la oferta y la enseño con la mejor voluntad...y eso como que ya no, de nada servirá porque la demanda es escasa, está escéptica y normalmente tiene demasiado donde elegir, así que elije lo que le gusta de verdad.

Si queremos realmente "vender" nuestra casa, justo debemos empezar por eso mismo. Hay que poner encima de la mesa sus defectos y sus virtudes y prepararnos para el "show": iluminarla, ordenarla, ventilarla, despejarla y "neutralizarla", perdonarme el "palabro" pero quiero decir que no valen decoraciones "góticas", ni ese sillón-relax que se come medio salón o ese ficus gigante que desde el vestíbulo se come al visitante.

Durante el período de venta, que nunca debería ser superior a seis meses, la vivienda deja en parte de ser nuestro hogar para empezar a ser un "producto" que hay que vender. Por tanto, pongámonos en faena.

En nuevo milenio inmobiliaria, hemos iniciado un nuevo servicio especial de preparación o "puesta en escena" de la vivienda (basado en el concepto americano de Home Staging), que será especialmente útil para destacarte por encima de la mayoría de tu competencia. Porque hoy ya no se vende la vivienda más barata, se vende la más competitiva y la que mejor precio-producto ofrece, en definitiva, la más atractiva.

Las cuentas fáciles

2011-03-23T02:30:00.000-07:00

En los últimos tres meses hemos visto al euribor repuntar casi medio punto, asimismo su tendencia alcista permanece y puede verse acelerada con la previsible subida de tipos del BCE en abril. Por otro lado, las entidades financieras han cambiado su estrategia de precios para el mercado hipotecario, doblando de promedio los diferenciales que aplican al euribor.

De tal forma que lo que en diciembre era Euribor+0,70, en la práctica un 2,10%, ahora en abril será E+1,5, es decir, ahora un 3,5%.

Ahora veamos como afecta esto a una pareja que quiere comprar un piso de 2 dormitorios en Parque Oeste, donde el precio medio actual de los mismos es de 260.000 € y su valor de tasación probable no será superior a esa cifra.

El banco en diciembre les prestaba el 80% del valor de tasación siempre que la cuota mensual de hipoteca no excediera del 35% de sus ingresos, calculados al E+diferencial (de diciembre). Eso supone que, con un préstamo a 35 años (porque son jovencitos), tenían que acreditar ingresos mensuales estables de unos 2.000 € y aportar al menos unos ahorros (contando el 10% de gastos de escrituración) de 75.000 € (bonita cifra para tener ahorrada!!!).

En cambio, ahora en abril tendrán que acreditar unos 2.400 € al mes para conseguir los mismos 200.000 € o bien, si sus ingresos no eran superiores a 2.000 €, el banco les bajará el préstamo a 167.000€ (lo que supone una reducción de su capacidad de financiación de aprox. el 15%), o como último recurso tendrán que aportar aprox 100.000 € de fondos propios para comprar la misma vivienda. (¿¿conocéis muchos compradores con 100.000 € ahorrados??).

CONCLUSIÓN:
La evolución de los precios de la oferta entonces debería ser...

blanco y en botella...

¿ASESORAS o sólo VENDES?

2011-02-27T04:40:00.000-08:00

Muchas personas relacionadas con el sector dicen que si la crisis sirve para limpiar, que si ahora quedarán sólo los profesionales...etc. Y yo me pregunto, ¿sabemos qué es ser PROFESIONAL?.

Definamos PROFESIONAL, veamos lo que dice la Wikipedia por ejemplo:

Un profesional es toda aquella persona que puede brindar un servicio o elaborar un bien, garantizando el resultado con calidad de excelencia. Puede ser una persona con un reconocimiento de grado universitario, técnico o experto en cierto tema, disciplina o arte. Sin embargo, una persona también puede ser considerada profesional por el hecho de proveer un servicio o producto y exhibir un comportamiento honesto, calificado, responsable y capaz; características que se obtienen con constancia y talento en la disciplina desempeñada.

De acuerdo a la afirmación inicial que algunos hacen, podríamos pensar: ¡qué bien!, por fín un sector como el nuestro, desregulado y maltratado por los diferentes agentes sociales, incluidos los organismos públicos, se profesionaliza por mor simplemente de la crisis. Pero NO, no será así, no seamos ingenuos. Si la CRISIS llama a la OPORTUNIDAD, los PROBLEMAS también llaman a los OPORTUNISTAS.

En España la penetración de la intermediación profesional en el ámbito de las transacciones inmobiliarias es muy baja, de las más bajas de Europa, lo que sin duda plantea un posible buen potencial de crecimiento para el futuro pero, ¿cómo podemos crecer?...ésa es la gran pregunta...

VEAMOS ALGUNAS CUESTIONES PREVIAS:

¿El mercado nos necesita?: En circunstancias difíciles es cuando más se necesitan los FACILITADORES, que es lo que también somos o deberíamos ser.
¿El cliente nos necesita?: Es fácil adivinar que PROPIETARIOS/VENDEDORES y COMPRADORES defienden intereses absolutamente opuestos, que actualmente están confusos por la incertidumbre del mercado y que apenas tienen el tiempo ni las habilidades para hacer una buena promoción o prospección de oferta, así como para conseguir una adecuada financiación.

En mi opinión el futuro del sector de la intermediación inmobiliaria se va a desarrollar en dos líneas de actuación diferentes: los COMERCIALES ó VENDEDORES y los ASESORES ó CONSULTORES. Y seguramente las dos líneas harán negocio y, dependiendo de las zonas de actuación, una de las dos líneas hará más negocio que la otra. Lo que no contemplo es la indefinición o la chapuza y por supuesto tampoco la piratería. Considero que quien quiera trabajar muchos años en el sector deberá posicionarse y desarrollar las habilidades de cada modelo de gestión, incluso pienso que las dos líneas pueden tener agentes PROFESIONALES, de acuerdo a la definición antedicha.

Muchas cosas están cambiando para bien en este negocio. Los tiburones y los piratas podrán tener presente, pero muy poco futuro. El futuro es para los PROFESIONALES y esta profesión tiene mucho futuro, sólo hace falta invertir en el desarrollo de habilidades, aplicar el sentido común y tener visión de negocio a medio y largo plazo, de esta forma los clientes te referenciarán y cuando te conozcan sabrán que te necesitan.

El Euribor sube que te sube

2011-02-17T01:01:00.000-08:00

Qué si dan hipotecas qué si no las dan...Esta es la comidilla del último año, para los que tenemos inquietud en ello, claro está. Personalmente hablo casi a diario con empleados/directores de oficina de diferentes sucursales y todos dicen lo mismo: "Claro como la culpa es siempre de los bancos" "no si ya sabemos quien fue el culpable de la burbuja inmobiliaria...", en fin, es como si no aceptaran la realidad y quisieran hacernos ver que ellos "sólo nos prestaron dinero" y claro, ahora habrá que devolvérselo.

En el siglo XVI al mas pintado le cortaban la cabeza por hereje poco menos que por no profesar manifiestamente su fé cada día. En el siglo XXI en España te arruinan la vida para siempre por haberte dejado aconsejar por un asesor de banca en el año 2007 y haberte comprado un piso que ahora, que te han despedido, ya no puedes pagar.

Y mientras que los bancos sólo prestan algo de dinero a quien prácticamente no lo necesita, el euribor sigue subiendo, décima a décima en los últimos meses. Cuando, que sepamos, el Banco Central Europeo no ha cambiado su política monetaria ni ha subido el precio del dinero. Pues aquí en España, como los bancos desconfían los unos de los otros (recordemos que el Euribor es el índice de tipo de interés en el mercado interbancario) pues ¡venga! el euribor para arriba. Y los ciudadanos de a pie con su hipoteca, pues a pagar, claro que, es normal, como los bancos no se fian entre ellos, pues al final lo pagamos también nosotros...Eso voy a hacer yo, como no me fio de alguno de mis colegas de profesión, pues le voy a cobrar más a mis clientes..¿A QUÉ LES SUENA A USTEDES ÉSTO?...

Ah! y que no se nos ocurra ir a la sucursal para algo, a no ser que sea a domiciliar la nómina, que es que resulta que ahora están de mudanza...

La "Ley" Hipotecaria y el oportunismo de los bancos

2011-01-27T16:13:00.000-08:00

Hoy nos hemos desayunado la siguiente noticia:
http://www.cotizalia.com/vivienda/2011/bancos-cajas-tiemblan-judicial-cuestion-hipotecaria-20110127-64285.html

donde en resumen, unos jueces tachan de oportunista a la entidad bancaria que pretendía adjudicarse un inmueble por cuatro duros, inmueble que había tasado por muchísimo más hace 3 años, eximiendo al demandado de responder por parte de la deuda que la entidad le sigue reclamando.

Es evidente que no me voy a colocar al lado de la banca, eso ya lo adelanto claramente, y tengo muchas razones para ello, pero aquí sólo pondré un ejemplo.

Yo siempre digo que de la burbuja inmobiliaria no hay un sólo culpable y que el ciudadano-propietario o inversor que firmó esos increibles préstamos, basados en tasaciones más increibles todavía, tiene necesariamente su cuota de responsabilidad. Pero no nos engañemos, la mayoría de los compradores de vivienda de los últimos 7 años especularon con dinero ajeno, especularon con especulaciones ajenas, valga la rebuznancia... Me explico, ¿quién manipuló u "orientó" las tasaciones?, quién flexibilizó las condiciones de concesión, los ratios de endeudamiento, quién incluso falseó acreditaciones de ingresos? y quién, por último, concedió préstamos a 35 años con expectativas de estabilidad laboral más que dudosas...FUERON LOS BANCOS Y CAJAS y nadie más que ellos.

Y ahora os pondré un ejemplo de un caso real: familia que buscó orientación en su banco para pasar de vivir en alquiler a ser propietario. Su banco le anima a comprar una vivienda en el año 2006, por 360.000€ con sólo 6.000€ de ahorros que dió de señal y financiando por tanto prácticamente el 100% más gastos e impuestos. Para ello le tasa la vivienda en 395.000 € y le ayuda a inscribir una casa medio ruinosa que su abuela le dejó en herencia en un pueblo de la sierra de salamanca para que haga de segunda garantía (tasándola en 100.000 €). Esta familia pasó de pagar por un piso de alquiler de 3 dorm, 900 € de renta mensual (comunidad incluida) a pagar 1.500 € de hipoteca a 35 años más 100 € de comunidad (eso sí, ya era propietario...). Un año y medio después con la subida del euribor, ya estaba pagando 2.000 €. El padre de familia era el único que generaba ingresos como autónomo y en el año 2008 ya su negocio va mal y sus ingresos se reducen casi a la mitad. De tal forma que no puede hacer frente a los pagos de hipoteca y a los 4 meses de no pagar el banco le ejecuta la hipoteca. Entonces llega el señor perito tasador, ahora en 2009, y, como ya nadie le presiona, o si lo hacen es en sentido contrario, tasa la misma vivienda (2 años y medio después) en 290.000 € (105.000 € menos) y sale a subasta judicial.

Dada la fuerte crisis reinante a la subasta no van ni los subasteros habituales y entonces, según la Ley Hipotecaria, el banco acreedor y ejecutante tiene derecho a quedarse la vivienda ¡OJO! por el 50% del valor de tasación, (es decir se la acaba adjudicando por 145.000 €). De tal forma que el deudor, que sólo había amortizado 5.000 € (tenía por tanto una deuda aprox -sin contar costas judiciales e intereses de demora- de unos 380.000 € de los cuales 310.000 € eran de la vivienda ejecutada y 70.000 € aprox de la casa del pueblo) se queda sin vivienda y debiéndole al banco la friolera de 165.000 €. El banco a continuación le embarga el camión con el que se ganaba la vida como autónomo, el coche de la familia y le envía una carta diciéndole que le va a ejecutar la hipoteca de la casa del pueblo.

Suena de ciencia ficción a que sí...pues es real, muy real.

La verdad es que después de ésto me quedo sin más comentarios. Sólo deseo que al final llegue a imperar la cordura mínimamente, que nuestros queridos políticos modifiquen la maldita Ley Hipotecaria, que muchos "bancarios" acaben pagando por los desmanes que cometieron y que todos aprendamos bien la lección antes de que nos arruinen la vida...

¿A qué juegan los bancos?

2010-12-16T15:07:00.000-08:00

Cerramos el año con un mercado inmobiliario todavía inestable, pero dónde claramente la demanda ha tomado nuevas posiciones desde las de 2008, haciendo que en algunas zonas sin sobreoferta los precios se estén estabilizando. En mi zona de influencia por ejemplo, los precios medios han rebotado desde los mínimos de primeros de 2009 en torno a un 2-3% de promedio, es decir, en torno a la inflación. Está claro que hay zonas y barrios que todavía no se han estabilizado, pero eso tiene que ver más con la oferta que con la demanda.

Y entre tanto, la banca sigue con problemas internos de liquidez, de morosidad, de deuda sobre activos y ahora también estructurales (con motivo de las fusiones). Por su parte, trabajadores y empresarios terminan de hacer sus deberes -tampoco les queda otra-. Pero resulta que nuestro modelo socioeconómico está totalmente condicionado por el capital y éste utiliza a la banca de intermediaria con la sociedad. Y ¿qué hace la banca? pues lejos de engrasar la rueda para que gire mejor, lo que hace es ponerle piedras en el camino.

Pongamos un ejemplo: en lugar de fomentar un sistema de tasaciones bien profesionalizado, imparcial e independiente, siguen manipulando las mismas desde empresas tasadoras lastradas a las que inducen a tasar por debajo de mercado para más tarde acabar con el cliente con sus rigideces actuales en el análisis del riesgo y de su solvencia. No es que concedan el préstamo más caro, es que no lo conceden. O blanco o negro, no hay más opciones.

Ya lo dije hace tiempo en otro comentario, aunque suene a demagogia, nosotros podremos acabar aprendiendo a vivir sin bancos, pero los bancos no podrán sobrevivir sin nosotros. Quizás lo que quieran es cavar su propia tumba para luego renacer de sus cenizas, como el ave fenix. Interesante 2011 bancario nos espera...que nos pille con buena salud.

Los impuestos y la vivienda. Redefinamos los conceptos

2010-11-14T01:28:00.000-08:00

Los síntomas de un modelo socioeconómico agotado nos cercan cada vez más. Un país gordo, fofo, con mucho colesterol laboral, hipertensión y crisis de ansiedad. Más de 4 millones de parados, más de 3 millones de funcionarios. Entidades públicas nacionales, autonómicas y locales, cada vez más deficitarias que alimentan su "mono" financiero "crujiendo" al ciudadano con impuestos claramente injustos y desfasados en lugar de aplicarlos racionalmente, redefiniendo conceptos, aunque ello no siempre suponga reducirlos. Nuestro nivel de protección social, nuestras calles e infraestructuras, los servicios públicos en general, alguien tiene que pagarlos, pero hagámoslo con sentido, altura de miras y adoptando soluciones actualizadas.

¿por qué seguimos pagando el impuesto de plusvalía municipal cuando nuestra vivienda incluso vale menos de lo que pagamos por ella?

¿por qué el comprador paga el 8% de IVA -obra nueva- y pronto también 8% de ITP -segunda mano- al comprarse su vivienda habitual? ¿y por qué en cambio si me compro un mercedes seminuevo pago sólo el 4%?

http://www.abc.es/20101108/economia/feudos-socialistas-suben-impuestos-20101108.html

¿no sería más justo por ejemplo que el grueso de la carga impositiva de las transmisiones lo pagase el vendedor y sólo por la ganancia patrimonial obtenida?

En fin ya me he descargado por hoy. Mañana...a pagar, que la cosa está muu mal.

HABLEMOS DEL PRESENTE

2010-10-20T08:29:00.000-07:00

Llevamos más de dos años sufriendo las incesantes noticias inmobiliarias que brotan y brotan cada día llenando titulares en los medios de comunicación. Unas hablan del pasado más o menos reciente, con estadísticas cuestionables, incompletas e interesadas y otras hablan del futuro, del próximo trimestre, semestre o año. Y así sucesivamente...

En este ambiente viciado y distorsionador que semejante escenario mediático mantiene cada día, me permito reivindicar EL PRESENTE. Hablemos del presente, del que vivimos día a día, en nuestro trabajo y en nuestras relaciones cotidianas. Ese presente clarificador que nos habla de otras cosas, sin titulares ni monsergas.

La moda de las últimas semanas se llama "el fin de las deducciones fiscales" y a la luz de semejante "aterradora" noticia, algunos pronostican que de pronto todo vendedor baja su precio para vender cuanto antes y todo comprador, preso de un ataque de ansiedad, se lanza a la compra impulsiva. De tal suerte que pronostican algunos un 2011 donde triunfará el caos en las ventas, la segunda burbuja, etc...

En 2007, sesudos analistas pronosticaban la caida del imperio del ladrillo y el sobreprecio de hasta el 50%. A día de hoy, el presente muestra un panorama algo distinto, cierto que la construcción residencial se ha frenado y los precios han bajado: pongamos que un 20-25% de media desde 2006 en primeras residencias. Sin duda hay bastante stock de viviendas invendidas, pero no hay derrumbes apocalípticos y, en zonas sin sobreoferta, las cosas llevan muchos meses normalizándose e incluso repuntando levemente en sus precios medios.

La dinámica del 2011 no la va a cambiar el "rollo fiscal" no hay que ser muy inteligente para darse cuenta de ello. Hay otras razones de mucho más peso que marcarán el futuro, mientras tanto HABLEMOS un poco más DEL PRESENTE para construir un futuro mejor.

Los portales Web inmobiliarios..y los particulares

2010-10-09T12:05:00.000-07:00

Con este comentario inicio una serie sobre los portales generalistas inmobiliarios, esas herramientas Web que intentan ayudar a los propietarios particulares para que vendan sus pisos gracias a lo que pagamos los profesionales. Hoy me voy a centrar en lo que realmente aportan éstos a los particulares.

Sin duda que hoy por hoy internet es la mejor herramienta de prospección inmobiliaria, a pesar que el anuncio de un mismo piso se repita hasta 4, 5 o más veces debido a que todavía hay profesionales que trabajan sin contrato de exclusiva (pero eso lo dejaré para otro día). De tal forma que no pretendo cuestionarlos como herramienta fundamental de captación inicial de demanda, ya que eso está más que probado.

Pero veamos un ejemplo de lo que suele pasar habitualmente en la práctica (obviamente excluyo el caso del camino de rosas...):

1. el propietario pone su anuncio en el portal.

2. el anuncio es enviado a todos los demandantes que tiene prefijadas alertas que coinciden con los parámetros básicos de esa oferta.

3. el demandante, que ha recibido la alerta o bien lo ve directamente en el portal, opta por llamar directamente o quizás por enviar un email de más información.

3.1. EL DEMANDANTE ENVIA EMAIL: diciendo que le interesa si baja a un determinado precio (obviamente no menciono a los que envian emails faltando al respeto al vendedor). El propietario responde al email y ambos se intercambian unos cuantos emails absurdos que no llevan a ningún sitio.

3.2. EL DEMANDANTE LLAMA DIRECTAMENTE: aquí hay dos opciones, una: el demandante se cree el único comprador del mercado y pretende que el propietario le venda el piso a su justa medida (como si se estuviera comprando un traje...), dos: quedan para verlo.

3.2.1. La primera opción antes mencionada se frustra ya que, como es lógico, el propietario se cabrea. Caso cerrado.

3.2.2. La segunda opción queda en también nada ya que el demandante, después de ver el piso, no muestra mayor interés. O bien dice que están empezando a mirar, o que les gusta mucho pero claro que tienen que vender el suyo antes o bien que van a ir al banco mañana mismo. Posteriormente el demandante se agobia ante tal cantidad de oferta similar en venta que tampoco le convence, o bien el del banco le dice que "donde vas alma de cántaro" y caso cerrado.

3.2.2.1. No obstante al propietario se le ocurre llamarle a posteriori a ver qué tal, lo que enciende de nuevo al demandante que piensa "éste esta como loco por vender" y le hace una oferta bestial a la baja, que por supuesto cabrea de nuevo al vendedor, caso cerrado.

3.2.3. el demandante da plantón al propietario que, por sexta vez en lo que va de mes, había limpiado y ordenado su casa para la ocasión, amén de cambiar sus planes del sábado por la tarde. Conclusión: el propietario se coje otra bola importante, caso de nuevo cerrado.

3.2.4. el demandante visita la casa y sale encantado, le da 500 € de señal al propietario y le dice que va a iniciar los trámites bancarios. Pero oh! sorpresa al cabo de casi dos meses de tenerle el piso retenido y de haberse gastado 400 € extras en la tasación, el banco le dice que no le concede la hipoteca, porque su préstamo excede un 3% del 80% del valor de tasación. El demandante se viene abajo y la operación también, eso sí, el propietario tiene 500€ más y dos meses menos. Caso cerrado.

AHORA VEAMOS UN EJEMPLO DE DEMANDA NUEVA CON PROFESIONALES (de los auténticos):

1. el profesional pone el anuncio en internet

2. el particular envía email interesándose.

3. el profesional contacta y lleva a cabo un primer filtrado de demanda. Como consecuencia de ello, quedan en la oficina para establecer un perfil avanzado de la demanda.

3.1. en función del perfil, decide primero ir a valorar el piso que tienen que vender antes de comprar.

3.2. le aconseja que se haga un perfil de solvencia antes de visitar pisos.

3.3. le aconseja que mire otro tipo de pisos que se ajusten mejor a su presupuesto

3.4. le ofrece otro piso diferente del visto en internet ya que las fechas de disponibilidad de vendedor o comprador no son compatibles, o bien la orientación o distribución interior no se ajustan a lo que buscan.

3.5 después de realizar el perfil de demanda, seleccionan 2 pisos, van a visitarlos y uno de ellos realmente les convence.

3.5.1. el profesional le gestiona el préstamo por 3 entidades financieras en 5 días, finalmente el comprador se decide por una de las opciones y reserva el piso.

3.5.1.1 el propietario sólo ha tenido que esperar unos dos meses y recibir unas 3-4 visitas perfectamente coordinadas y seleccionadas para cerrar la venta.

CONCLUSIÓN: CIERTAMENTE LOS PORTALES SI QUE SIRVEN COMO PUNTO DE INICIO O DE CAPTACIÓN INICIAL DE LA DEMANDA.

PARA TODO LO DEMÁS ACUDE A UN PROFESIONAL. AHORRARÁS TIEMPO, EVITARÁS PROBLEMAS Y GANARÁS DINERO.

El crédito: ni está ni se le espera

2010-08-31T06:07:00.000-07:00

Permitidme que recoja una frase célebre para dejar mi opinión preocupada acerca de lo que nos espera para los próximos meses. Hoy mismo se adelantan datos que siguen sin apuntar a una mejoría del crédito, la inflación sigue estancada y las incertidumbres políticas tampoco ayudan. Septiembre es un mes extraño, algunos comienzan las vacaciones y los más comenzamos a pensar en las próximas. La vuelta al cole, al curro, la VISA, nada ayuda, además algunos aseguran que es época de rupturas de parejas y yo apunto además que de reflexiones y buenas intenciones para el siguiente curso que no siempre se acaban llevando a feliz término.

La realidad es que las cosas no han cambiado nada en las últimas semanas, las empresas no tienen fácil financiarse, los problemas de cobro siguen a la orden del día, las oficinas del paro colapsadas y las prestaciones agotándose. Las entidades públicas ya no saben de donde rascar dinero y por supuesto amenazan a los ciudadanos con subirnos los impuestos. Negro panorama se presenta por bastante tiempo. Sólo esa afinidad tan "tipical spanish" a la vivienda en propiedad nos mantiene en el mercado y dios la guarde por mucho tiempo porque si no es por ese empuje este país estaba frito.

¡FELIZ SEPTIEMBRE!...dentro de lo que cabe.

2º TRIMESTRE 2010

2010-08-05T02:03:00.000-07:00

El trimestre vencido ha sido duro pero ha ofrecido oportunidades de venta, quizás algo mejor de lo esperado dada la falta acuciante de crédito y lo difícil que nos lo pone la banca. Una banca preocupada de otras cosas y menos de mantener o captar negocio a medio y largo plazo, donde es evidente y muy indignante el “maltrato” que sufren los usuarios que todavía se atreven a pedir un préstamo hipotecario: la desgana, el oscurantismo y las forma de actuar que a veces rayan en la falta de profesionalidad o en otras palabras mayores.

En nuestra opinión, es claro que la demanda ha mejorado desde finales del 2008 y que los precios en las zonas sin sobreoferta están claramente estabilizados, aún manteniéndose un mercado sujeto a negociación. Pero con la actual situación financiera, los pisos en venta cuya demanda tipo necesita más de los bancos, siguen sufriendo más de la cuenta.

Por último permitidme que vuelva a insistir a mis clientes vendedores en lo importante que es mantener un mínimo de entrada de demanda periódicamente. Una o dos demandas de calidad al mes es lo mínimo que deberíamos captar y cuando no es así, conviene revisar el plan de venta. No habrá cambios en las próximas semanas, tan sólo esperamos movimiento significativo hacia octubre-noviembre de este año, animado por la posibilidad de que se apruebe el fin de las deducciones por compra de vivienda habitual para las rentas superiores a 24.000. Mientras tanto hay que hilar fino y mantener la captación mínima necesaria para tener opciones de venta.

Os deseo a todos un feliz verano que os permita descansar de esta dura etapa que nos toca vivir.

Un cordial saludo.

¿Por qué sube el EURIBOR?

2010-07-29T02:49:00.000-07:00

En los últimos dos meses vemos como el Euribor sigue una tendencia levemente alcista, aun cuando el precio del dinero en el BCE se mantiene sin cambios. Las tensiones en el mercado financiero "privado" son fundamentales para ello. Recordemos que el Euribor refleja el precio medio del dinero que se prestan entre las propias entidades financieras. El que ese precio medio suba quiere decir que la "prima" de riesgo entre entidades es mayor, en otras palabras, que desconfían más unos de otros, sobre todo, claro ésta, el que presta el dinero, que habitualmente son las entidades más grandes y fuertes (en España, BBVA, Santander y poco más).

En conclusión, el hecho que el Euribor siga subiendo mientras el precio del dinero en la UE se mantiene estable, es un indicador claro de que la situación de la banca sigue difícil y complicada, reflejando claramente hacia el exterior el período en el que están inmersas la mayoría de las entidades: reorganizaciones, fusiones, reducción de costes, disminución de morosidad, aumento del margen (comisiones), etc. Esas son sus preocupaciones y sus objetivos prioritarios, lo de cuidar al cliente sólo viene en los libros de marketing. "Qué narices" el cliente que se cuide sólo. En consecuencia, mientras esto no acabe, los comunes mortales lo tendremos francamente más difícil.

Es tiempo, en mi opinión, de que soltemos lastre bancario y financiero, así todos a una. Lo que debemos no olvidar es que, a pesar de los problemas que nos pueda acarrear en el corto plazo, lo que está claro es que nosotros si que podemos vivir sin la banca, pero la banca no puede vivir sin nosotros. Y no es demagogia, es simplemente un cambio de hábitos quizá saludable. Yo empezaré por quitarme tarjetas de crédito y alguna cuenta bancaria de encima...¿Y vosotros?

MAYO 2010. Informe de tendencia

2010-05-03T10:54:00.001-07:00

Arrancamos mayo con buenas sensaciones. La captación de demanda está creciendo, como se espera por estas fechas y, por primera vez, después de más de tres años, volvemos a tener preguntas de clientes acerca de financiaciones puente, es decir, comprar antes de vender. Son buenos síntomas que confirman que la intención de compra ya superó los peores momentos. En Parque Oeste, Las Retamas o resto de zonas similares en Alcorcón, también se ve cierta mejoría en la intención de venta, esto es, en el número y también en la calidad de la oferta. Porque no sólo hay que poner el piso en venta, si no que hay que tener la debida intención de venderlo en el mercado con el que nos toca lidiar.

(venta en mercado = a venta en plazo entre 3 y 6 meses).

Por otro lado bastantes de nuestros clientes, tanto vendedores como compradores, están empezando a aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado actual, tipos bajos constantes, abundante oferta a precios del 2005 -en determinadas zonas- e incluso están sabiendo anticiparse a las incipientes subidas que ya se ven en algunas zonas más privilegiadas donde la oferta es escasa y difícil de negociar. Disponemos pues de una muy buena base para seguir hacia la senda de la normalización, donde vender o comprar no sea tan traumático y donde la evolución de los mercados sea sostenible en un entorno financiero tranquilo y racional. Pero es aquí donde comienzan las malas noticias, pues en ese ámbito todavía no se atisba la normalización, la banca sigue asumiendo mínimos riesgos, limpiando sus balances y no queriendo ni oír hablar de créditos puente, tampoco de más del 80% sobre el valor de tasación o de hipotecas sobre segundas residencias.

La velocidad del camino hacia la normalización dependerá pues de ellos, como no puede ser de otra forma, ya que la gran mayoría de los clientes que mueven el mercado inmobiliario de abajo hacia arriba (los que empujan y hacen rotar el mercado) compran al máximo crédito, casi siempre poniendo de fondos propios poco más que la provisión para gastos e impuestos.

Nuestro caminar por tanto es, hoy por hoy, todavía lento pero seguro, siempre que disponemos de vuestra confianza.

VERDES...nubarrones

2010-05-02T13:09:00.000-07:00

Las noticias nos aturden, eso está claro. Datos por aquí y por allí, la mayoría negativos (desde hace más de dos años) y alguno positivo para hacernos perder más la noción de la realidad. Yo soy una persona optimista, pero incluso a los optimistas les suena raro lo de que la economía española ya esta cambiando de tendencia. Si alguien se mira su propio ombligo y husmea un poco a su alrededor, estoy seguro que si vé algo verde son los verdes...nubarrones. España, sin ladrillo, es un país sin salidas, sin salidas no hay confianza y sin confianza no hay dinero. Y sin dinero ya ven lo que hay: un 20% de paro contando, eso sí, con más de 3 millones de funcionarios a los que, a lo peor, dentro de pocos meses no va a haber para pagarles. Difícil travesía del desierto la que nos espera, en mi opinión no sirve hablar de que ya hemos tocado fondo, de lo que habría que hablar es de cómo narices vamos a salir del mismo. Sin dinero no hay mercado y, por tanto, tampoco país que levante cabeza, por mucha voluntad que tengan sus emprendedores cuidadanos. ¿Alguien sabe cuando volverá el dinero? Se admiten apuestas...

HOY al cine, MAÑANA a ver pisos

2010-04-21T08:10:00.000-07:00

No, no es el título de película alguna, aunque si que, por desgracia, es el planteamiento de parte de la demanda "compradora". Nuevo milenio tiene en su base de datos de demandas, algunas que llevan activas más de dos años, si, si, aunque parezca increible, llevan dos años viendo pisos, eso sí, va por rachas, hay meses que no ven ninguno y otros meses ven 6 ó 7. El caso es que estos clientes, que deberían saber ya más del mercado inmobliario local que alguno de mis agentes, resulta que todavía no han tomado "decisión de compra". Y lo que es peor, todavía no saben cuanto invertir en la compra, ni tan siquiera qué comprar, ya que empezaron viendo pisos de 290.000, luego los vieron de 320.000 y más tarde de 400.000, para volver a mirar finalmente los de 290.000. Lo malo es que, resulta que ahora, los de 290.000 de hace dos años, valen ya 310.000. ¡Ah! ¿pero no había crisis?, ¿pero no habían bajado los precios?. Pues sí, claro que sí, en Parque Oeste Alcorcón, de 2007 a 2009 bajaron un promedio del 20%. Pero de 2009 a 2010 han subido un 5%.

Pero no pasa nada, casi mejor que no hayan comprado, porque resulta que me acaba de decir mi compañera que los clientes, después de 3 años de novios, ahora han decidido tomarse un tiempo para reflexionar sobre su relación de pareja. Mejor así. Nos quedamos en casa de Papá y Mamá un tiempecito más.

Y...ahora que lo pienso ¿qué es lo que me dijo hace un año mi agente inmobiliario acerca de que se acercaba el fin del ciclo bajista?...Bueno no me acuerdo bien...pero no pasa nada, ya vendrán tiempos mejores, de momento mañana toca cine.

El crédito ha vuelto

2010-04-12T05:02:00.000-07:00

¡Podemos estar tranquilos! El crédito ha vuelto. Si a una persona sin trabajo ni ingresos actualmente, con su vivienda hipotecada y sin residencia en España, le conceden un préstamo de 3 millones de euros, dos pequeñas entidades financieras y en seis días hábiles, es que…“EL CRÉDITO HA VUELTO…”

Bueno, ruego me disculpéis esta pequeña licencia.

La otra realidad, la nuestra, nos abre luces para este segundo trimestre aún con un mercado todavía complicado y lento. Seguimos discutiendo tasaciones y encarando negociaciones de cierre, cuando proceden, muy duras -ya que oferta y demanda siguen “en tensión”- aunque el lado positivo es que el mercado se mueve y que no hay casi nada en el mercado que no tenga solución, teniendo tiempo y manejándolo con cabeza. La parte negativa es que la situación del empleo sigue siendo muy preocupante y hace que bancos y sobre todo cajas, debido a los procesos de fusión no concluidos, sigan en la misma línea de cautela y de “soltar lastre” primero, que tan poco nos están ayudando.

Volviendo a la línea positiva destacar que empezamos también a volver a oír hablar de cambios de casa, de “he visto algo que me gusta, todavía no he vendido pero lo voy a señalizar”, incluso de créditos puente. Buen síntoma que hacía más de dos años que no escuchábamos.

el primer trimestre de 2010

2010-03-11T02:20:00.000-08:00

Nuestro mercado local sin duda ya pasó por lo peor, pero le costará levantarse. Enero, febrero y marzo siempre fueron meses complicados, meses de poca toma de decisión. La banca sigue rígida –y seguirá por unos meses más-, tasando por lo bajo y con pocas ganas de financiar. Por otro lado observamos día a día que existe bastante tensión en el mercado: la oferta, que no es abundante, y desde una sensación de atisbo de mejoría, endurece su posición y la demanda que ni quiere ni a veces puede pasar por el aro.

En consecuencia pensamos que es muy necesario no perder la perspectiva. Los precios en las zonas más nuevas de Alcorcón se están estabilizando y así seguirán, pero tampoco son tiempos para tirar ya hacia arriba y el que lo haga cometerá un grave error, gastando probablemente su tiempo sin vender. Por otro lado la demanda debería ser más consecuente con el análisis de lo que está viendo; y lo que se ve es una oferta firme, no abundante y un mercado en movimiento, que en nada se parece al de 2008. Esta tensión en el mercado no es nada positiva y, de seguir así, algunos acabarán perdiendo opciones interesantes de venta y otros perderán la vivienda que les gusta a un buen precio por no ir a por ella. Comprar o vender, siempre, y más ahora, debe ser una decisión racional y madurada sobre la base de un análisis serio, personal y concienzudo del mercado local de tu interés así como de tus necesidades reales a medio plazo.

En marzo y abril esperamos que las cosas vayan mejorando, este año será difícil eso está claro, pero seguro que menos que 2008 y 2009. No olvidemos que los tipos de interés seguirán muy bajos y por bastante tiempo, que los bancos no seguirán con la mano tan cerrada mucho más tiempo y que los precios en nuestra tipología de viviendas han llegado ya a bajar hasta un promedio del 20% respecto del que alcanzaron a primeros de 2007. Y como dicen las abuelas “no hay mal que cien años dure”.

Seamos optimistas, pero con los pies en el suelo.

Si, damos hipotecas

2010-01-23T14:14:00.000-08:00

Un conocido banco de este país ha iniciado el año con una sugerente campaña cuyo eslogan me sirve de encabezamiento en este comentario. Y tiene gracia que hagan hoy de su mayor defecto una virtud, cuando todo el mundo sabe lo que realmente les interesa a los bancos en estos momentos y no es precisamente prestar dinero. Porque prestar dinero a quien lo necesita, debería ser precisamente su objeto de negocio, pero no lo es, al menos no hoy. Hoy sólo prestan a quien lo haría por ejemplo yo mismo, es decir, al que le sobra solvencia y patrimonio, donde el riesgo es casi inexistente. Y ya me dirán qué mérito tiene eso, qué excelencia supone en su negocio y en su ejercicio profesional.

Los bancos no están para lo fácil, para eso nos bastaría una banca pública, los bancos están para asumir riesgos y obtener beneficios, con la supervisión del Estado, dinamizando y siendo el motor de la economía, con unos criterios de riesgo medidos pero reales, que ayuden a paliar la crisis y no a aumentarla, sobre todo cuando fueron ellos quienes la crearon con su desmesura anterior. A fin de cuentas el ser humano especula casi siempre con dinero ajeno, no con el suyo propio, cada uno de nosotros arriesgamos sobre todo lo que nos prestan y no lo que tenemos y, por tanto, quien nos lo presta debería asumir también su cuota de responsabilidad cuando las cosas se tuercen. Vivimos en una sociedad capitalista y de consumo, pero el dinero no lo ponemos nosotros, lo ponen los bancos, lo mueven los bancos y ahora no quieren moverlo. Nos lo han quitado, de la noche a la mañana, y sin dar explicaciones, lo que antes valía ahora no vale, el que antes tenía ahora no tiene y el que podía, según ellos, ahora no puede.

Y a todo esto, quien debe presionarlos a que lo muevan -el Estado- ni puede ni se atreve a hacerlo y se pierde en medidas ineficaces y desenfocadas. El que debe sancionar a quien la lió no lo hace y por ahí seguiran en sus poltronas, con sus indecentes salarios, hasta que se jubilen o vuelvan a liarla de nuevo, mientras el ciudadano engorda las filas del paro.

2010 ¿un año de transición?

2010-01-01T09:44:00.000-08:00

Escribo este blog el día 1 de enero, día de transición, pensando acerca de las posibilidades que tenemos de que realmente este nuevo año también sea algo así: un puente entre lo pasado y lo nuevo por venir, es decir, entre la corrupción y la honradez, entre la especulación y el esfuerzo diario por crecer, entre el paro y el empleo, las leyes y la justicia, los poderosos y los emprendedores. 2008 y 2009 pasarán a la historia por su gran cantidad de eventos socio -económicos negativos. Arrancamos una nueva década con demasiadas incertidumbres y problemas; en este escenario no es difícil mejorar, lo difícil es prosperar, que es lo que imperiosamente se necesita.

Es muy probable que este año se confirme la estabilización del mercado inmobiliario en cuanto a precios x m2. Únicamente las zonas o barrios con mayor oferta de obra nueva terminada o los más antiguos y deteriorados seguirán a la baja. La demanda ha vuelto al mercado, aunque la banca todavía no. Y ya se sabe: cuando hay exceso de trigo en el almacén, se acaba recortando la producción para mantener el precio, algo que, paralelismos aparte, ocurre en el mercado de segunda mano. Quizá nos merezcamos la actual restricción del crédito, ya que cada uno de nosotros nos hemos dejado seducir por el dinero fácil, pero lo verdaderamente lamentable es que quien nos sedujo ahora nos deje morir para salvar su pellejo.

Si llegamos a iniciar un camino de transición, no hay duda de que será largo, ya que no hay indicios de mejoría clara. Nuestro modelo productivo está agotado y el dinero apenas se mueve. Los cambios profundos que necesitamos no se fabrican y materializan en dos días, así que si este 2010 es finalmente un año de transición, la gran pregunta es hacia qué...

FELIZ AÑO NUEVO.

Todo NO es negociable

2009-11-09T07:37:00.001-08:00

Es frecuente encontrar clientes compradores que piensan, y alguno de ellos dice, que hay que negociar, que el que quiere vender tiene que negociar, vamos que "todo es negociable" y "el que no lo entienda así no va a vender". Bueno pues permitanme que lo cuestione. Sirva nuestra experiencia diaria como ejemplo. En 2004-2005, todavía en plena ebullición del mercado, ya había algunos pisos que se negociaban, de la misma forma que hace un año y ahora hay inmuebles que no se negocian. Pero ¿qué es negociar? Quizá sea bueno una reflexión al respecto, veamos que dice por ejemplo la WIKI:

"La negociación es el proceso por el cual las partes interesadas resuelven conflictos, acuerdan líneas de conducta, buscan ventajas individuales o colectivas o procuran obtener resultados que sirvan a sus intereses mutuos."

De esta simple definición podríamos interpretar que una exitosa negociación no es exactamente un proceso por el que uno gana y el otro pierde. Nuestra realidad es que el potencial comprador siempre piensa que negociar un piso consiste en que "le tienen que bajar el precio" y ese es el primer error que muchas veces limita el acuerdo final. De hecho el precio no es el único elemento a negociar, quizá sea el más importante pero a veces ni tan siquiera es el punto crítico. Asuntos como las fechas de salida y entrada, de firma escrituras, la cantidad de arras y señal, son factores de los que necesariamente hay que hablar y a veces tan importantes como el precio o casi.

Si partimos del hecho de que los inmuebles que tienen demanda real hoy son sólo los que "están en precio" y, que después de un año y medio de ajuste, los precios ya deberían por pura lógica estar bastante depurados, convendrán conmigo que los márgenes de negociación no sólo deben ser estrechos si no que en algunos casos ya ni existirán.

Qué poco nos acordamos ya del 2005 donde los precios no se negociaban ni un euro casi por norma. Y es que conviene que no perdamos de vista nunca la esencia de cualquier mercado "la ley de la oferta y la demanda". El comprador podrá no comprar al precio que quiera el vendedor y será de respetar, pero el vendedor es dueño del inmueble, lo que en principio siempre es una pequeña ventaja.

El valor de la mediación profesional

2009-11-03T03:42:00.000-08:00

Me van a permitir que utilice este canal, que al fin y al cabo es directo y libre para hacer un poco de "lobby" a favor de la figura del mediador profesional. Y es que después de casi dos años ya de fuerte convulsión de nuestro sector inmobiliario, si algo hemos aprendido es que no todo se vende y se compra y que más que nunca hay que buscar el equilibrio entre oferta y demanda. Este punto de encuentro entre intereses quizás opuestos pero dependientes al fin y al cabo, curiosamente ha sacado a flote la relevancia de una buena mediación profesional que favorezca el acuerdo y sepa encontrar puntos de encuentro, respetando las posturas diversas. Y justo eso es lo que llevamos más de cinco años haciendo en nuestra empresa, ofrecer un valor añadido a las partes en juego, algo que trasciende mucho más allá de un cartel de se vende o de un anuncio en internet, algo mucho más allá que enseñar un piso de 3 habit con garaje, trastero y piscina.

Si alguna vez fuimos necesarios es precisamente ahora, cuando es difícil conseguir acuerdos, cuando tanto la oferta como la demanda están en cierta medida confundidas por un mercado incierto y convulso, donde todavía muchos no son conscientes de lo que ha pasado; pero en cambio se dejan influir por factores exógenos ajenos al mercado local que les interesa. Un agente inmobiliario no es excelente quizás en redactar contratos de arras o en recopilar papeles para una hipoteca, pero si somos muy buenos en lo realmente crítico: la captación, asesoramiento, negociación y gestión de la oferta y de la demanda. Nuestras carteras activas de clientes son el fruto de muchos meses de trabajo diario, de muchas sesiones informativas. Y nuestra gestión, por encima de todo, persigue canalizar todo ello de forma óptima y segura, mediando para encontrar las vías de acuerdo sin que nadie se ofenda por ese "tira y afloja" de vendedores y compradores; buscando siempre aprovechar el tiempo y conseguir el objetivo final de la compraventa sin problemas, con las mínimas molestias y al mejor precio posible.

Un buen profesional no pretende vender en tres días, pero tampoco como es obvio puede permitirse el lujo de no planificar o estudiar debidamente cada caso, porque nos va nuestro futuro en ello. En consecuencia, el valor de mercado que ofrece un profesional inmobiliario no es la media aritmética de la oferta en venta en el barrio, ni siquiera del valor a efectos hipotecarios que sentencia un tasador. El valor de mercado es el resultado de un profundo análisis de las características relevantes de cada vivienda, de la competencia similar en venta, del interés o necesidad concreta del vendedor y todo ello sin olvidarnos del otro actor imprescindible, el comprador, con su determinada motivación de compra, su capacidad adquisitiva, sus alternativas, etc.

Vivimos en la época del libre mercado, por tanto no seré tan necio de afirmar que para comprar o vender sólo existe una única vía. El utilizar utilizar el canal profesional es una difícil decisión, porque tienes que confiar en un tercero durante algún tiempo, pero si existen expertos asesores en temas fiscales, financieros, legales, etc. que seguro hacen una labor encomiable y valorable, el mediador profesional inmobiliario no es desde luego una excepción.

El precio de la vivienda

2009-10-15T02:15:00.000-07:00

No soy yo muy amigo de estadísticas generales del precio de la vivienda porque la mayoría de ellas se distorsionan con la diversidad de los datos y de poco sirven en nuestro entorno local. Pero esta noticia de Reuters es tan escueta como práctica, ya que si leemos un poco entre líneas vemos como empieza a trasladar la estabilización de los precios que los profesionales ya estamos notando (aunque no en todas las zonas). El 7,8 % interanual ya es una buena noticia respecto de lo anterior, pero lo más significativo es el 0,9% trimestral, lo que anticipa seguro que el interanual futuro se va a ir aplanando. Y no es la única estadística que marca estos nuevos parámetros. De aquí seguro pueden surgir muchas interpretaciones, pero es poco discutible ya, en mi opinión, que la curva modera significativamente su descenso y que el cambio de tendencia esta cercano.

Buenas noticias sin duda para el mercado en general, aunque no tan buenas para el comprador.

NOTICIA:

El precio de la vivienda cae un 7,8% en el tercer trimestre
jueves 15 de octubre de 2009 09:32 CEST

MADRID (Reuters) - Los precios de la vivienda en España experimentaron en el tercer trimestre un descenso del 7,8 por ciento interanual, según datos del Ministerio de Vivienda.
Respecto al segundo trimestre del año, el índice de precios registró una caída del 0,9 por ciento.
El precio medio de la vivienda libre se situó en 1.902,8 euros por metro cuadrado, un 0,9 por ciento menos que en el trimestre anterior y un 8 por ciento menos que un año antes.

La teta de la vaca

2009-10-10T10:36:00.000-07:00

Me van a permitir que ocupe unas líneas quizás extralimitando mi misión fundamental, pero es que hay cosas que me enervan y no se me ocurre otra que compartirlas con vosotros desde esta ventana. Aunque no soy el único, ni mucho menos, me apetece seguir mostrando mi disconformidad y mi rebeldía ante, en mi opinión, el lamentable modelo de financiación pública que tiene este país. Modelo heredado de antes y de justo después del comienzo de la democracia en España y que pide a gritos un gran pacto de Estado que lo actualice. Pero no seamos optimistas, lamentablemente nuestros políticos no sirven para ello, al menos la mayoría de ellos. Esperemos que no tenga que ser el agudizamiento de esta crisis la que les haga poner por delante de sus intereses electorales la acuciante necesidad de una fuerte evolución del mismo.

Y es que es sangrante la ilógica del modelo actual de financiación: ayuntamientos que gastan por criterios más que dudosos y luego no pagan a las empresas contratistas -a las que obligan a cerrar-, más de 3 millones de funcionarios dispersos entre innumerables administraciones nacionales, autonómicas y municipales, incombustibles pelotazos tipo “gürtel” que malversan nuestro dinero. Y además ahora quieren autorizar que se endeuden más los ayuntamientos, nos suben las tasas municipales, el IVA, el IRPF y los valores catastrales cuando la vivienda lleva dos años bajando…
Ver:
http://www.expansion.com/2009/09/30/economia-politica/1254345901.html
http://www.expansion.com/2009/10/01/opinion/1254428667.html

¿Alguien lo entiende?

No es tanto que no queramos o sea necesario un aumento de la presión fiscal, como lo deseable y urgente que es hoy buscar una mayor racionalidad en la distribución del gasto público y en la aplicación de los impuestos. Casi nada hay, digo yo, que no sea susceptible de ser mejorado o que el paso del tiempo no pueda dejarlo obsoleto o ineficaz. Sólo hace falta que algunos lo antepongan a consideraciones o intereses partidistas, porque "la teta de la vaca" si que tiene límites.

LA OFERTA VINCULANTE

2009-09-28T05:16:00.000-07:00

Todos sabemos lo difícil que resulta hoy el conseguir cualquier tipo de préstamo. Hay que justificar casi lo injustificable, tolerar incluso consideraciones subjetivas del propio asesor-empleado que nos toca en suertes acerca de la estabilidad y futuro laboral de cada uno, aportar documentos de todo tipo y, lo que resulta más sangrante, echarse a esperar a que "se despierte" el responsable o departamento de riesgos competente.

Y ¿Cuánto hay que esperar?. En los tiempos de bonanza (no hace tanto) en tres-cuatro días una vez realizada la tasación, la concesión estaba ya en el banco o caja de turno y en cinco días más se podían firmar escrituras. Pero amigos lo de hoy es otra cosa, hoy no hay fechas. En una de mis últimas operaciones, una entidad financiera bien conocida, y la de “toda la vida” del comprador, ha tardado la friolera de 9 semanas en obtener una concesión, siempre a partir de disponer de toda la documentación solicitada al cliente y después de la correspondiente tasación. Y hemos llegado “sólo” a esta cifra después de unas cuantas llamadas y visitas del cliente buscando respuestas y justo un día antes de que venciera el límite de tiempo dado por las partes para la firma de escrituras. Menos mal que manejamos los tiempos y conseguimos firmar un acuerdo privado de prórroga porque si no este comprador habría perdido una cantidad importante de dinero por causa totalmente ajena a su voluntad.

Pero estas situaciones, que lamentablemente hoy se dan con frecuencia, ocurren porque los clientes no conocen bien sus derechos o bien se fían de quien no demuestra ser de fiar. Si cuando un solicitante de hipoteca aportase toda la documentación que le es requerida y ordenase la tasación pidiera además: en primer lugar un documento que acredite la fecha en que se entregó la documentación solicitada y, en segundo, una respuesta firme en un plazo determinado mediante la entrega de OFERTA VINCULANTE, pues no habría mayor ansiedad o conflicto. La oferta vinculante es un documento firmado por persona autorizada de la entidad, generalmente el director de la sucursal, que les compromete a la concesión de un préstamo en unas condiciones concretas allí descritas y dentro de un plazo de tiempo limitado. Este documento que es preceptivo en los procesos de subrogación o cambio de hipotecas, no “se usa” en las solicitudes de hipotecas nuevas lo cual queda demostrado que es un gran error.

Me da usted el crédito o no me lo da…pero por favor no me haga perder el tiempo. Y eso con suerte, no sea que además de perder el tiempo lo que consigan es que al final tengamos que firmar lo que nos pongan por delante un día antes de la firma de escrituras, sin más opciones, que no será la primera vez que lo veo. Ya está bien de falta de profesionalidad, por no decir otra cosa peor. Ah! y para otro día me dejo el asunto de los techos y suelos de las hipotecas…

Demanda CRECIENTE, Oferta MENGUANTE

2009-09-04T01:08:00.000-07:00

Si de algo ya tenemos pocas dudas los profesionales, es que el mercado inmobiliario ha entrado en fase de estabilización, tanto en obra nueva como en segunda mano y esta afirmación se apoya en nuestro trabajo diario, día a día durante toda esta crisis (y llevamos más de 2 años), lo que nos permite actuar de "centinelas" de la evolución a corto y nos sirve también para anticipar lo que ocurrirá en los próximos meses en nuestro entorno local. La fase de estabilización, sin embargo, no se desarrolla por igual en todos los mercados o zonas, en las áreas con menos oferta disponible y más atractivas, como la nuestra (Parque Oeste-Retamas), el precio medio por m2 ya no baja, en cambio en las zonas maduras, más antiguas, con viviendas ya amortizadas o con amplia oferta, la tendencia sigue siendo bajista.

Esta "virulenta" crisis que se ha extendido en todos los ámbitos y en poco tiempo, no sólo afectó la voluntad y la capacidad financiera de los compradores, sino también la de los propietarios o vendedores. Éstos ya no se mueven fácilmente salvo por motivaciones fundamentales: trabajo, temas de pareja, financieros, etc.. Lejos quedaron los tiempos de "vendo mi piso y me compro un chalecito" de forma un tanto impulsiva y siguiendo la inercia del mercado. Esta claro que sufrimos las incertidumbres de este período y eso hace que la oferta también se contraiga, efecto que ya llevamos casi un año observando. Al comienzo del ciclo bajista, la oferta seguía entrando al mercado y además en muchos casos era oferta cautiva (p.e. ya había comprado), pero la oferta actual es diferente, podríamos decir que esta ya muy "saneada" y que sus necesidades o intereses se han "relajado". Si a ello le sumamos que la demanda ha mejorado sustancialmente en los últimos meses (siempre entendimos que había una demanda latente que entraría al mercado tarde o temprano), que en el mercado financiero están comenzando a abrirse los nubarrones de la morosidad (por no hablar que el Euribor está al 1,3%) y que los precios medios de la vivienda han descendido no menos del 20% en dos años (volviendo a niveles del 2005), pues...ustedes mismos pueden despejar facilmente la operación.

La "ronda de los telefonillos"

2009-07-13T03:38:00.000-07:00

Según nos cuentan algunos de nuestros clientes y nosotros mismos hemos podido contrastar, rondan últimamente por Parque Oeste y Las Retamas unos individuos, supuestamente agentes inmobiliarios, que hacen “la ronda de los telefonillos y de los conserjes” y acaban consiguiendo contactar con propietarios que quieren o simplemente se están planteando vender o alquilar. Estos individuos, insisten e insisten sobre la oportunidad de llevar de forma inmediata unos “compradores con préstamo concedido” y, sin previamente analizar el inmueble, o estudiar el precio de salida ni los intereses del propietario, así como tampoco respetar lo firmado con otro profesional, consiguen que el propietario tenga dudas y acabe comprometiéndose con ellos. Entonces le llevan el supuesto comprador y, con suerte, a los pocos días les pasan una oferta muy a la baja, hasta por un 15% menos, presionando en paralelo al propietario acerca de que “ese es el mejor precio posible y que no conseguirán vender por más en el futuro”. De tal forma que el propietario, en el mejor de los casos, acaba perdiendo soberanamente el tiempo y la paciencia y en otros, mucho peor, acaba aceptando una compraventa por un precio sensiblemente inferior a lo prudente y al mercado.

Desde nuevo milenio queremos dejar constancia de nuestro total rechazo a estas prácticas que menoscaban la dignidad de nuestra profesión por oportunistas y muy poco profesionales. Durante más de 5 años hemos tratado siempre de ofrecer un servicio de auténtico valor añadido, respetando siempre los intereses de nuestros clientes, tanto compradores como, por encima de todo, de los propietarios que nos confían la gestión de venta de acuerdo a un plan y a un precio pactado.

Esto es la intermediación inmobiliaria: la compraventa al mejor precio posible y de acuerdo a los intereses de los clientes, lo otro no puede ser llamado así, tiene otro nombre.

Las Inmobiliarias de los Bancos

2009-06-07T14:08:00.000-07:00

Como bien es sabido, desde que comenzó la crisis inmobiliaria, que en gran medida ellos han provocado, los bancos y cajas se están adjudicando una gran cantidad de inmuebles. A nadie le resulta extraño que esta bolsa inmobiliaria se ha generado por inmuebles no vendidos de empresas promotoras insolventes y por viviendas de familias que no pueden hacer frente a los pagos.

En el caso de las promotoras, la mayoría de esos inmuebles, aunque es cierto que no todos, además son restos de promociones, últimas viviendas que no se han vendido bien por ser las más caras o las menos apetecibles. Y en el caso de los particulares, por un lado están las viviendas habituales cuyos propietarios, quizás ahora con problemas laborales, no pueden hacer frente a los pagos de la hipoteca y por otro las típicas viviendas de la costa que tanto nos gustaba comprar, no sabemos muy bien por qué, pero desde luego no por razones de un concienzudo análisis económico-financiero.

Este impresionante paquete de viviendas es el que los bancos han insertado en sus incipientes páginas Web. Páginas por otro lado no demasiado bien construidas, con filtros deficientes, poca información y dudosa actualización. Y si se te ocurre buscar en el municipio concreto de tu interés, con suerte encontrarás 5 ó 6 viviendas, y digo con suerte porque en muchas importantes poblaciones de más de 100.000 habitantes no hay un solo inmueble en venta.

Ahora que siempre queda la opción de llamar por teléfono para pedir más información de una determinada vivienda, en este caso te respondera la llamada una operadora que por supuesto no conoce la vivienda de tu interés y que se limitará a tomar nota con la idea de devolverte la llamada más tarde, más tarde que pueden ser 3 ó 4 días y cuando te llaman la información que te dan es la que consigue uno mismo cuando mira la ficha en Internet, vamos que si quieres mejor ve a ver la vivienda y si te gusta te la compras porque nadie te la va a vender. Ah! eso si, si firmas la hipoteca con el banco propietario de la vivienda igual te bajan un 5% el precio publicado que por cierto tampoco es para provocar taquicardias, salvo que se trate de determinadas infra-viviendas. IM-PREZIONANTE.

Si esa es la competencia que nos van a hacer los bancos a los profesionales de la intermediación...en adelante dormiré más tranquilo y creo que mis clientes también.

Me atrevo a decir que el futuro de estas nuevas áreas de negocio será efímero, salvo que se apoyen en auténticos profesionales que conozcan los barrios, las viviendas, los precios y, lo que es más importante, tengan una cartera de compradores bien gestionada.

EL COSTE DE LA OPORTUNIDAD

2009-05-16T03:35:00.000-07:00

Durante el pasado 2008 observamos una continua reducción de la demanda y de la intención de compra por motivos sobradamente conocidos. Y ¿qué ocurría mientras tanto con las viviendas en venta? La oferta, durante el segundo semestre de 2007 y el primero de 2008, fue en continuo crecimiento ya que, a la bajada significativa de las ventas, se sumó también una especie de “efecto llamada” que atrajo al propietario-vendedor que apuraba los plazos para poner su vivienda en el mercado -intentando vender por un poquito más- y también al que empezaba a pagar con dificultades su hipoteca.

Y ¿cómo evolucionó el mercado a partir de entonces?

Segmentemos los tipos de vendedores para entenderlo mejor:

- 1º el que quiere mejorar cambiando de vivienda pero aún no ha comprado: este vendedor aguanta el tipo defendiendo su precio y sólo vende si le salen las cuentas o, de lo contrario, se retira del mercado.
- 2º el que ya ha comprado sin resultarle crítica la venta de su vivienda actual: éste intenta vender ajustando precio moderadamente pero, de la misma forma que el anterior, si no la vende se retira, por ejemplo alquilándola.
- Y el 3º: el que su única opción es vender, bien después de haber comprado o porque se separa o no puede soportar el coste financiero. Este último es un vendedor cautivo del mercado, por tanto es siempre el primero en reaccionar, en ajustar precio y negociar para vender.

Pues bien, aquí es donde quiero llegar: después de más de un año de crisis de demanda nos encontramos con los vendedores en retirada, que alquilaron porque no vendían, que retiraron su piso de la venta porque no les salían las cuentas o que ya vendieron negociando. A todo esto podemos sumar – o mejor dicho restar- que ahora los propietarios, también afectados por la situación, ya no ven claro el vender o cambiar de casa, lo que ralentiza de forma natural la incorporación al mercado de nuevas viviendas en venta.

¿Qué escenario se nos presenta entonces para los próximos meses? Pues blanco y en botella: REDUCCIÓN DE LA OFERTA y REEQUILIBRIO DEL MERCADO. Esto se justifica aun más por la evolución natural de la demanda ya que, en primer lugar, somos un país al que no le gusta alquilar sino comprar; en segundo, los profesionales sabemos de sobra que existe una bolsa importante de demanda solvente retenida desde hace más de un año y, en tercero, los precios medios de la vivienda y los tipos de interés han bajado de forma apreciable. Este nuevo equilibrio entre demanda y oferta ya está provocando que los precios se estabilicen en las zonas nuevas y más demandadas (por ejemplo Parque Oeste en Alcorcón) y sean menos “negociables”.

En el futuro próximo sin duda que no volveremos al mercado inmobiliario especulativo, pero sin duda también, si se mantiene la tendencia actual, EL COSTE DE LA OPORTUNIDAD perdida será, para el potencial comprador, muy alto. Todavía hoy quedan algunas oportunidades de comprar a buen precio y negociando pero, tomen nota, dentro de unos meses ya hablaremos.

El Alquiler con Opción a Compra

2009-05-05T06:57:00.000-07:00

Si algo ha suscitado el interés de propietarios y demandantes en estos tiempos difíciles ha sido el Alquiler con Opción a Compra (AOC). Por momentos pareciera que hubiese venido a salvarnos a todos de la crisis del sector como el nuevo maná…pero…¿realmente sabemos de qué se trata?

¿Qué es el AOC?
Para empezar estamos hablando de una figura jurídicamente “no regulada”, es decir no existe legislación que la contemple y por tanto se basa más en los conceptos básicos que todo el mundo entiende y en el libre pacto de las partes. El AOC es sencillamente un alquiler en el que “adicionalmente” se pacta un acuerdo, complementario o accesorio, de opción de compra. Y la diferencia entre complementario o accesorio es importante, puesto que si es complementario se entiende como una condición o cláusula más del contrato de alquiler, mientras que si es accesorio se trata más de una opción voluntaria y no vinculante. En cualquier caso siempre consiste en establecer un precio de compraventa, con un plazo máximo para ejercerla y que, o bien todo o bien sólo una parte de lo abonado en concepto de alquiler sea considerado como entrega a cuenta de la futura compra.

Tipos de AOC
Según mi propia experiencia distingo dos tipos de AOC: el de viviendas de segunda mano (AOCs) y el de obra nueva directo del promotor (AOCp). El AOCs se basa habitualmente en viviendas que, estando en venta, ofrecen esta opción como vía alternativa temporal para casos donde mantenerla sin vender o alquilarla sin más, no es la solución para el propietario. En este caso hemos de considerar que el interés fundamental del propietario es la venta a corto plazo y que sólo se plantea el AOC como vehículo que le conduzca a su objetivo único “la venta” de la que además, en muchos casos, se trata de su vivienda habitual. Por tanto es muy frecuente que los plazos máximos para ejercer la compra sean inferiores a dos años, que la cantidad a descontar de la renta de alquiler no supere en ocasiones el 50% y que además se pida una cantidad pequeña en concepto de señal y Arras (entre el 1 y el 3% del precio de venta) que “ayude a disuadir” a la demanda menos comprometida a comprar en el futuro y, por qué no, que también favorezca el cumplimiento mutuo de la opción de compra. Aquí es donde entiendo que la opción de compra complementa o incluso condiciona el contrato de alquiler.

Por otro lado el AOCp trata fundamentalmente de dar salida a un stock de viviendas nuevas invendidas, su titular es una empresa inmobiliaria que tiene un alto coste contable por mantener esas viviendas en propiedad y vacías, que tiene objetivos generalmente más a medio plazo y que además tampoco esta vendiendo su vivienda habitual. Esto sin duda hace que, en términos generales, el AOCp sea más flexible, que no sea muy frecuente pedir señal y Arras, y que el plazo máximo para ejercer la opción a veces se puede extender durante la totalidad de la duración del contrato de arrendamiento (hasta 5 años), aunque, en contraste, su renta mensual puede ser más alta y esta condicionado por su fiscalidad (p.e. IVA, o deducciones IRPF). Y aquí es donde entiendo que la opción de compra es más accesoria, es decir, que no necesariamente condicionará el contrato de alquiler, si no que más bien sólo lo incentiva.

Pero dicho lo anterior he de matizar nuevamente que el AOC se basa más en el libre pacto de las partes y éste a su vez lo hará en los intereses y necesidades de cada caso particular, partiendo, como es lógico, de la propuesta inicial que haga el ofertante (habitualmente el propietario).

Nuestra experiencia con el AOCs (segunda mano) en los últimos dos años, muestra unos resultados poco alentadores, en otras palabras, que la teoría es una cosa y la práctica otra, y que cerrar acuerdos satisfactorios para ambas partes es muy complicado, aunque no imposible. Además no conviene olvidar que el interés por el AOC ha surgido con fuerza sólo en plena crisis de ventas y que, probablemente, éste acabará diluyéndose nuevamente en cuanto el mercado empiece a normalizarse.

El mercado inmobiario y los impuestos

2009-04-10T10:28:00.000-07:00

Cuando me pongo a escribir este post, me surgen dudas sobre como sintetizarlo y no aburrir, ya que quiero expresar muchas cosas, así que he decidido empezar por “el mensaje”: la tremenda incongruencia de la fiscalidad relacionada con la vivienda. Y ahora que ya lo he soltado voy a dar mis argumentos:

El I.V.A.: Quizás el impuesto menos discutible. El 7% del valor de compraventa de la vivienda de nueva construcción, a veces reducido al 4%, e incluso al 1% en determinados casos especiales.

El I.T.P.: ¿Alguien entiende que el impuesto de transmisiones patrimoniales sea, para el caso de viviendas de segunda mano del 7% y para vehículos sólo del 4%?. Y da igual cual sea el motivo, una y otra vez que se transmita una vivienda usada se pagará el 7% a la hacienda competente, en este caso la autonómica. Imagínense el siguiente caso: al año de comprar su vivienda de obra nueva por 200.000 €, una pareja se separa y tiene que venderla, al año siguiente su nuevo comprador se traslada por motivos laborales y decide venderla de nuevo, un año más tarde su actual propietario se queda sin trabajo y tiene que venderla otra vez por no poder pagar la hipoteca. En este caso se habrá pagado una vez el IVA y tres veces más el ITP, total el fisco se llevaría un 28% acumulado aún suponiendo que no haya beneficio, es decir aunque el precio sea el mismo en cada transmisión, 200.000 €, se embolsará “por la patilla” 56.000 €. “PARA GRITAR”. Y eso contando con que no haya ganancia patrimonial ya que, en ese caso el vendedor pagaría además el 18% de esa ganancia.

El I.A.J.D.: El impuesto de actos jurídicos documentados “ese gran desconocido”. Un obsoleto impuesto que grava porque sí ciertos otorgamientos de escrituras, entre ellos, como no, las compraventas de viviendas (en 1ª transmisión) y las escrituras de hipoteca. Otro pico de entre el 0,5 y el 2% del importe afectado, dependiendo del caso, eso sí, al notario hay que pagarle aparte su minuta. Más madera…

La Plusvalía Municipal: Este es mi preferido, el super impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos, en otras palabras, que aunque compremos una vivienda, una pequeña parte siempre será del ayuntamiento de turno, por tanto, cuando la vendamos habrá que pagarle “lo que le corresponda”. Y esto claro lo deciden ellos solitos, porque a la ley estatal que regula la forma de aplicar la famosa Tasa, cada ayuntamiento le añade lo que considera oportuno, simplemente aprobando en pleno un incremento del valor del suelo que sirve como base de cálculo (ver recibo del IBI). Para muestra un botón: el Ayuntamiento de Alcorcón acaba de revisar al alza el valor de suelo del municipio durante el pasado mes de diciembre, es decir, cuando la vivienda baja en todo el país, en Alcorcón, según el ayuntamiento, sube (y agárrense porque“la subida” no ha sido menor, si no de una media del 50%, ahí queda eso). ¡Ah! y no importa que la vivienda se vendiera por menos de lo que costó, porque esta increible tasa es independiente del precio de venta y se multiplica por cada año que hayamos sido titulares de la vivienda.

Y paro aquí porque podría seguir con el impuesto de sucesiones (herencias) y el de donaciones que al menos en la comunidad de Madrid están bonificados en determinados casos.

CONCLUSIÓN: en un momento donde muchas voces hablan del necesario cambio del modelo productivo, yo añado que también es más que necesario un nuevo modelo de financiación de las diferentes administraciones públicas, más justo y equitativo, que favorezca y no grave, como hasta ahora, el dinamismo de la economía así como, lo que es más doloroso, directamente el bolsillo del ciudadano. Y digo yo, quién está al servicio de quién, las leyes al servicio del ciudadano o al revés, y todo ello para que al final llegue el “Francisco Correa” de turno, se acabe apropiando del dinero de todos y además le compre un traje o un cochecito al edil que pasaba por allí.

¿Tenemos o no tenemos crédito?

2009-03-26T05:30:00.000-07:00

Frecuentemente converso con clientes acerca de si las entidades bancarias dan o no dan realmente crédito, pues bien paso a contaros mi versión de los hechos:
El objeto de negocio de la banca es precisamente captar depósitos a corto para con ellos prestar a largo, no hay más, todo lo demás que ofrecen son meras herramientas de captación de clientes. Por tanto la situación actual, donde todas las entidades continuan endurecido drásticamente sus condiciones para la concesión de crédito de cualquier tipo, responden -a día de hoy- (no de hace 6-12 meses donde la incertidumbre sobre la evolución de los mercados era el factor principal limitador) a la evolución negativa de la morosidad. Si una empresa que fabrica y vende por ejemplo sillas, resulta que en menos de 6 meses se encuentra que los clientes que no le pagan las facturas se multiplican por cinco, automáticamente cambiaría sus políticas de suministro y miraría con lupa a quién le sirve las sillas y si le da facilidades de pago o si mejor requiere el pago en efectivo a la entrega. Pues de alguna forma esto es lo que le ocurre a la banca, que mientras la evolución de la morosidad siga siendo la actual, es decir, cada vez tasas más altas, ellos seguirán endureciendo sus condiciones y mirando con lupa cualquier operación crediticia.

Podríamos entrar en discusión acerca de la quizás necesaria corresponsabilidad con sus actos anteriores donde las valoraciones de riesgo eran más que dudosas y el dinero fluía sin parar, pero lo cierto es que hoy, mientras la morosidad y el valor de los activos inmobiliarios no tienda claramente a estabilizarse, su política de concesión de crédito no va a cambiar facilmente. Sólo la certeza de que en ambos factores la banca tiene mucho que decir (ya que la concesión de crédito condiciona la actividad económica y la valoración inmobiliaria ha estado y está claramente condicionada por la banca) nos da esperanza de que, unido al apoyo del estado, la previsible normalización bursátil a medio plazo y al empuje natural del españolito, que sin duda es buen comprador-consumidor, marque el comienzo del fin de esta negativa dinámica. Desde luego que por ganas y necesidad de todos no va a ser.

Arrancamos con ilusión

2009-03-03T08:08:00.000-08:00

Este primer artículo es para presentarnos. nuevo milenio inmobiliaria es una pequeña empresa radicada en Madrid en el municipio de Alcorcón y en el nuevo barrio de Parque Oeste. Nuestra misión es conseguir, con la mayor excelencia profesional posible, la compraventa y alquiler de inmuebles, así como ofrecer un adecuado asesoramiento inmobiliario a medida de cada cliente. Para ello ofrecemos un servicio de mediación de calidad apreciable y a un coste ajustado. Desde 2004, más de 250 operaciones gestionadas con éxito nos avalan, aunque nuestro principal activo hoy es ya la confianza y la referencia de nuestros clientes.

El objetivo de este blog es servir de referencia a quienes deseen comprar, vender o alquilar pisos en Alcorcón. En el se reflejará nuestra opinión sincera, con independencia de a quien le pueda interesar o convenir más y se describirán las tendencias de nuestro mercado más local, así como los eventos de interés o que nos puedan influir en la toma de decisiones. Habrá lugar a las reflexiones más personales y también, como no puede ser de otra forma, a la libre opinión de nuestros lectores.

Arrancamos pues con ilusión...

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http://www.nuevomilenio-inmo.com/