lunes, 25 de enero de 2016

¿Qué pasará en 2016? Una reflexión del sector inmobiliario





Es comenzar el año, encontrarme con amigos y clientes para inmediatamente comentar “qué tal van las cosas” y “qué es lo que espero para este año”. Antes de nada decir que yo no soy adivino, ni la comunidad en la que me muevo tiene un radio suficientemente amplio como para poder anticipar tendencias generales, pero sí me considero una persona inquieta que intenta aprender de todo lo que sucede a su alrededor. Y para intentar anticipar lo que podría ocurrir nada mejor que tener memoria:


En 2013-2014, se destacaron los inversores que compraban ladrillo porque su rentabilidad en alquiler era muy interesante, superior al 4% neto en la mayoría de los casos. En 2014, algo más de 3 de cada 5 operaciones de compraventa en las que intervinimos fueron liquidadas al contado. El precio del dinero era ya bajo y cualquiera era capaz de darse cuenta que lo menos rentable era dejarlo en el banco. Por la misma razón se sucedían las donaciones monetarias de padres a hijos, aprovechando la favorable fiscalidad madrileña. Por último la banca seguía lamiéndose las heridas y con pocas ganas de asumir riesgos moderados, de tal manera que conseguir una financiación por encima del 80% del precio de compraventa era ciertamente un gran desafío.

Estábamos ante un escenario atípico, pues sabemos los profesionales que las operaciones financiadas de compraventa deben ser mayoritarias en un mercado estable (no me enrollaré aquí explicándolo, lo siento). Y no me olvido del mercado de alquiler que, afortunadamente, ha mantenido un buen ritmo de operaciones (a la fuerza quizás), y digo afortunadamente porque necesitamos que su porcentaje aumente, ello trae dinamismo a la economía y al empleo.

Al grano: Llegando a finales de 2014, mi impresión es que estábamos ante un mercado de coyuntura, veamos:

  •  Salida de stock bancario financiado al 100%.
  • Compras de inversores al contado para alquilar.
  • Préstamos de padres a hijos para cubrir lo que el banco no les financia.
  • Ventas cortas por dificultades económicas.
  • Ventas de primera necesidad por separaciones de pareja.

El año 2015 empezó frío en Alcorcón, pocos e inmaduros compradores y un mercado de oferta deprimido, con pocas ganas de seguir vendiendo a la baja y por supuesto de cambiar de vivienda en un escenario de incertidumbre. Los cantos de sirena de la banca animaban de nuevo a compradores poco solventes que volvían a intentar comprar con 6.000 € ahorrados y la excusa de una nómina decente. Y todo ello, unido también a que el primer trimestre del año no suele invitar a la toma de decisiones, hizo que el mercado estuviera “de resaca”. Se seguían haciendo compraventas a ritmos parecidos a meses anteriores, pero éstas no parecían generar tendencia clara.

Si hubiera contado las llamadas y visitas de directores de banca que tuve en el primer trimestre de 2015, seguramente habrían sido superiores a las que tuve en los tres años anteriores. Con dos años de Euribor por debajo del 1%, la banca por fin proactiva y compitiendo por la tarta, la ausencia de oferta de obra nueva y la reducción de stock en venta en zonas prime, como consecuencia de la depresión de la oferta, la demanda empezó a tomar posiciones y decisiones (si hay algo que nos caracteriza a todos es que tenemos que seguir viviendo). En consecuencia, a partir del segundo trimestre empezamos a notar síntomas de cambio, por ejemplo el de “los cambios de casa para mejorar”, incluso señalizando la compra antes de vender (¡qué cosas!). Con unos precios promedio parecidos a los de 2003, buena parte de la demanda latente empezó a tener claro que era el momento y a partir de ahí la inercia positiva y la escasa reposición de la oferta, hizo crecer las ventas de forma muy apreciable respecto de un año antes, cerrando 2015 con sensaciones muy positivas.

¿Y qué pasará en 2016? Siento haberme extendido pero lo sustancial de mi exposición era lo anterior. Lo que pienso que pasará en 2016 en Alcorcón, es que la tendencia de 2015 seguirá, que la oferta aumentara en cantidad y en precio (salvo las peores viviendas), lo que moderará también el ritmo de crecimiento en las transacciones, y que no es previsible que la intención de la demanda ni la de los mercados financieros cambie, no al menos en los próximos meses, aunque incertidumbres y riesgos, haberlos hailos… en Alcorcón y más allá.

En definitiva, mejor año para vender y gran año para comprar.

FELIZ 2016, AÑO UNO INMOBILIARIO DE LA NUEVA ERA.


José María Alfaro.


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