Es comenzar el año,
encontrarme con amigos y clientes para inmediatamente comentar “qué tal van las
cosas” y “qué es lo que espero para este año”. Antes de nada decir que yo no
soy adivino, ni la comunidad en la que me muevo tiene un radio suficientemente
amplio como para poder anticipar tendencias generales, pero sí me considero una
persona inquieta que intenta aprender de todo lo que sucede a su alrededor. Y
para intentar anticipar lo que podría ocurrir nada mejor que tener memoria:
En 2013-2014, se destacaron
los inversores que compraban ladrillo porque su rentabilidad en alquiler era
muy interesante, superior al 4% neto en la mayoría de los casos. En 2014, algo
más de 3 de cada 5 operaciones de compraventa en las que intervinimos fueron
liquidadas al contado. El precio del dinero era ya bajo y cualquiera era capaz
de darse cuenta que lo menos rentable era dejarlo en el banco. Por la misma
razón se sucedían las donaciones monetarias de padres a hijos, aprovechando la
favorable fiscalidad madrileña. Por último la banca seguía lamiéndose las
heridas y con pocas ganas de asumir riesgos moderados, de tal manera que
conseguir una financiación por encima del 80% del precio de compraventa era
ciertamente un gran desafío.
Estábamos ante un escenario
atípico, pues sabemos los profesionales que las operaciones financiadas de
compraventa deben ser mayoritarias en un mercado estable (no me enrollaré aquí
explicándolo, lo siento). Y no me olvido del mercado de alquiler que, afortunadamente,
ha mantenido un buen ritmo de operaciones (a la fuerza quizás), y digo
afortunadamente porque necesitamos que su porcentaje aumente, ello trae dinamismo a la
economía y al empleo.
Al grano: Llegando a finales
de 2014, mi impresión es que estábamos ante un mercado de coyuntura, veamos:
- Salida de stock bancario financiado al 100%.
- Compras de inversores al contado para alquilar.
- Préstamos de padres a hijos para cubrir lo que el banco no les financia.
- Ventas cortas por dificultades económicas.
- Ventas de primera necesidad por separaciones de pareja.
El año 2015 empezó frío en
Alcorcón, pocos e inmaduros compradores y un mercado de oferta deprimido, con
pocas ganas de seguir vendiendo a la baja y por supuesto de cambiar de vivienda
en un escenario de incertidumbre. Los cantos de sirena de la banca animaban de
nuevo a compradores poco solventes que volvían a intentar comprar con 6.000 €
ahorrados y la excusa de una nómina decente. Y todo ello, unido también a que
el primer trimestre del año no suele invitar a la toma de decisiones, hizo que
el mercado estuviera “de resaca”. Se seguían haciendo compraventas a ritmos
parecidos a meses anteriores, pero éstas no parecían generar tendencia clara.
Si hubiera contado las
llamadas y visitas de directores de banca que tuve en el primer trimestre de
2015, seguramente habrían sido superiores a las que tuve en los tres años
anteriores. Con dos años de Euribor por debajo del 1%, la banca por fin
proactiva y compitiendo por la tarta, la ausencia de oferta de obra nueva y la
reducción de stock en venta en zonas prime, como consecuencia de la depresión
de la oferta, la demanda empezó a tomar posiciones y decisiones (si hay algo
que nos caracteriza a todos es que tenemos que seguir viviendo). En
consecuencia, a partir del segundo trimestre empezamos a notar síntomas de
cambio, por ejemplo el de “los cambios de casa para mejorar”, incluso
señalizando la compra antes de vender (¡qué cosas!). Con unos precios promedio
parecidos a los de 2003, buena parte de la demanda latente empezó a tener claro
que era el momento y a partir de ahí la inercia positiva y la escasa reposición
de la oferta, hizo crecer las ventas de forma muy apreciable respecto de un año
antes, cerrando 2015 con sensaciones muy positivas.
¿Y qué pasará en 2016? Siento
haberme extendido pero lo sustancial de mi exposición era lo anterior. Lo que
pienso que pasará en 2016 en Alcorcón, es que la tendencia de 2015 seguirá, que
la oferta aumentara en cantidad y en precio (salvo las peores viviendas), lo
que moderará también el ritmo de crecimiento en las transacciones, y que no es
previsible que la intención de la demanda ni la de los mercados financieros
cambie, no al menos en los próximos meses, aunque incertidumbres y riesgos,
haberlos hailos… en Alcorcón y más allá.
En definitiva, mejor año para
vender y gran año para comprar.
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