sábado, 21 de abril de 2012

INTERESES vs PRECIO

Arrancamos enero con una subida de los tipos hipotecarios efectivos desde el Euribor+0,80 de diciembre (2,80) al E+1,45 de enero (3,25) y en abril ya estamos manejando tipos que se acercan al 4,5% y en algunos casos ya llegan fácilmente al 5% (E+3 ó IRPH entidades + 1,5). Indicar también que en una hipoteca media de 200.000 a 30 años, un incremento de un 1% en el interés supone un encarecimiento medio de la cuota mensual de 110€.
 
Imaginemos ahora un cliente que quiere adquirir una vivienda y que, en diciembre 2011, consigue que le financien 200.000 (entonces es porque la compraventa sería de 250.000 € antes de gastos escrituración ya que el banco no concede más del 80%), esto le obligaría a poner de ahorros el 20% del precio, más los gastos de la transmisión (10%), total tendría que poner de su bolsillo aprox: 75.000 €. Supongamos que los tiene.

Ahora veamos la otra parte del estudio de viabilidad financiera: el endeudamiento mensual:

La banca ya no admite endeudamientos mensuales de más del 45% (y eso en el mejor de los casos), siendo la media del 40%, es decir para admitirle, en diciembre de 2011, una cuota de 822€ (200.000 al 2,80% a 30 años) requeriría ingresar un mínimo de 2.100 € mensuales netos de ingresos estables y acreditables, al menos en los dos últimos años y sin que hubiera por medio otros préstamos (tipo coche, tarjetas, consumo menor, etc..). Supongamos también que ese es su caso.

En este ejemplo, el simple hecho de que desde diciembre 2011 hasta abril de 2012, el tipo medio hipotecario haya pasado del 2,80% (E+0,80) al 4,9% (Euribor+3,5 o bien IRPH entidades +1,25), supone que a este cliente que acreditaba 2.100 € al mes y aportaba ya 75.000, ya no le concederían esos 200.000. Puesto que para que su cuota siga a 822€, ahora con el tipo al 4,9%, la cantidad máxima que el banco le prestaría sería de 155.000€.

Y si a ello le consideramos la subida del impuesto de IRPF aplicada por el gobierno en febrero, estaríamos que para una renta bruta como ésta, de unos 27.000 € anuales, su retención de IRPF cada mes habría subido del orden de 3 puntos, es decir, que su nómina neta ya no sería de 2.100 si no que ahora sería de unos 2030 €  netos al mes. Volviendo entonces a recalcular el préstamo máximo tenemos que ahora no le concederían más de: 153.000 €.

CONCLUSIÓN: Este cliente que en diciembre podría haber comprado una vivienda por 250.000 ahora en abril sólo puede comprar una de aprox 205.000 €. ES DECIR SU CAPACIDAD DE COMPRA HA DISMINUIDO UN 18% sólo en los últimos 4 meses. Saquen ustedes de aquí sus particulares conclusiones.




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