
Imaginemos
ahora un cliente que quiere adquirir una vivienda y que, en diciembre 2011,
consigue que le financien 200.000 (entonces es porque la compraventa sería de
250.000 € antes de gastos escrituración ya que el banco no concede más del
80%), esto le obligaría a poner de ahorros el 20% del precio, más los gastos de
la transmisión (10%), total tendría que poner de su bolsillo aprox: 75.000 €.
Supongamos que los tiene.
Ahora
veamos la otra parte del estudio de viabilidad financiera: el endeudamiento
mensual:
La
banca ya no admite endeudamientos mensuales de más del 45% (y eso en el mejor
de los casos), siendo la media del 40%, es decir para admitirle, en diciembre
de 2011, una cuota de 822€ (200.000 al 2,80% a 30 años) requeriría ingresar un
mínimo de 2.100 € mensuales netos de ingresos estables y acreditables, al menos
en los dos últimos años y sin que hubiera por medio otros préstamos (tipo
coche, tarjetas, consumo menor, etc..). Supongamos también que ese es su caso.
En
este ejemplo, el simple hecho de que desde diciembre 2011 hasta abril de 2012,
el tipo medio hipotecario haya pasado del 2,80% (E+0,80) al 4,9% (Euribor+3,5 o
bien IRPH entidades +1,25), supone que a este cliente que acreditaba 2.100 € al
mes y aportaba ya 75.000, ya no le concederían esos 200.000. Puesto que para
que su cuota siga a 822€, ahora con el tipo al 4,9%, la cantidad máxima que el
banco le prestaría sería de 155.000€.
Y si
a ello le consideramos la subida del impuesto de IRPF aplicada por el gobierno
en febrero, estaríamos que para una renta bruta como ésta, de unos 27.000 €
anuales, su retención de IRPF cada mes habría subido del orden de 3 puntos, es
decir, que su nómina neta ya no sería de 2.100 si no que ahora sería de unos
2030 € netos al mes. Volviendo entonces a recalcular el préstamo máximo
tenemos que ahora no le concederían más de: 153.000 €.
CONCLUSIÓN:
Este cliente que en diciembre podría haber comprado una vivienda por 250.000
ahora en abril sólo puede comprar una de aprox 205.000 €. ES DECIR SU CAPACIDAD
DE COMPRA HA DISMINUIDO UN 18% sólo en los últimos 4 meses. Saquen ustedes de
aquí sus particulares conclusiones.
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