El Alquiler con Opción a Compra

Con vuestro permiso voy a actualizar un antiguo post mío sobre este asunto que vuelve a plena actualidad toda vez que el mercado de compraventa parece ser ya sólo para elegidos.

¿Sabemos realmente que es el Alquiler con Opción a Compra (AOC)?

Para empezar estamos hablando de una figura jurídicamente “no regulada”, es decir no existe legislación que la contemple y por tanto se basa en el libre pacto de las partes. El AOC es sencillamente un alquiler en el que “adicionalmente” se pacta un acuerdo, complementario o accesorio, de opción de compra. En cualquier caso siempre consiste en establecer un precio de compraventa, con un plazo máximo para ejercerla y que, o bien todo o bien sólo una parte de lo abonado en concepto de alquiler sea considerado como entrega a cuenta de la futura compra.

Tipos de AOC.
Según mi propia experiencia distingo dos tipos de AOC: el de viviendas de segunda mano (AOCs) y el de obra nueva directo del promotor (AOCp).

El AOCs se basa habitualmente en viviendas que, estando en venta, ofrecen esta opción como vía alternativa temporal para casos donde mantenerla sin vender o alquilarla sin más, no es la solución para el propietario. En este caso hemos de considerar que el interés fundamental del propietario es la venta y que sólo se plantea el AOC como vehículo que le conduzca a su objetivo final “la venta” de la que además, en muchos casos, se trata de su vivienda habitual. Por tanto es muy frecuente que los plazos máximos para ejercer la compra sean inferiores a dos años, que la cantidad a descontar de la renta de alquiler no supere en ocasiones el 50% y que además se pida una cantidad razonable en concepto de señal y Arras (entre el 1 y el 3% del precio de venta) que “ayude a disuadir” a la demanda menos comprometida a comprar en el futuro y, por qué no, que también favorezca el cumplimiento mutuo de la opción de compra. Aquí es donde entiendo que la opción de compra complementa o condiciona el contrato de alquiler.

Por otro lado, el AOCp trata fundamentalmente de dar salida a un stock de viviendas nuevas invendidas, su titular es una empresa inmobiliaria que tiene un alto coste contable por mantener esas viviendas en propiedad y vacías. Sus objetivos generalmente son más a medio plazo y además, como es obvio, tampoco se trata de su vivienda habitual. Esto sin duda hace que, en términos generales, el AOCp sea más flexible, que no sea tan frecuente pedir señal y Arras, y que el plazo máximo para ejercer la opción a veces se puede extender durante la totalidad de la duración del contrato de arrendamiento (hasta 5 años), aunque, en contraste, su renta mensual puede ser más alta y esta condicionada por su fiscalidad (p.e. IVA, o deducciones IRPF). Y aquí es donde entiendo que la opción de compra es accesoria, es decir, que no necesariamente condiciona el contrato de alquiler, si no que más bien lo incentiva.

Nuestra experiencia con el AOCs (segunda mano), muestra unos resultados poco alentadores, en otras palabras, que la teoría es una cosa y la práctica otra, y que cerrar acuerdos satisfactorios para ambas partes es muy complicado, aunque no imposible. Además no conviene olvidar que el interés por el AOC ha surgido con fuerza sólo en plena crisis de ventas y que, probablemente, éste acabará diluyéndose nuevamente cuando el mercado empiece a normalizarse.