sábado, 16 de mayo de 2009

EL COSTE DE LA OPORTUNIDAD

Durante el pasado 2008 observamos una continua reducción de la demanda y de la intención de compra por motivos sobradamente conocidos. Y ¿qué ocurría mientras tanto con las viviendas en venta? La oferta, durante el segundo semestre de 2007 y el primero de 2008, fue en continuo crecimiento ya que, a la bajada significativa de las ventas, se sumó también una especie de “efecto llamada” que atrajo al propietario-vendedor que apuraba los plazos para poner su vivienda en el mercado -intentando vender por un poquito más- y también al que empezaba a pagar con dificultades su hipoteca.

Y ¿cómo evolucionó el mercado a partir de entonces?

Segmentemos los tipos de vendedores para entenderlo mejor:

- 1º el que quiere mejorar cambiando de vivienda pero aún no ha comprado: este vendedor aguanta el tipo defendiendo su precio y sólo vende si le salen las cuentas o, de lo contrario, se retira del mercado.
- 2º el que ya ha comprado sin resultarle crítica la venta de su vivienda actual: éste intenta vender ajustando precio moderadamente pero, de la misma forma que el anterior, si no la vende se retira, por ejemplo alquilándola.
- Y el 3º: el que su única opción es vender, bien después de haber comprado o porque se separa o no puede soportar el coste financiero. Este último es un vendedor cautivo del mercado, por tanto es siempre el primero en reaccionar, en ajustar precio y negociar para vender.

Pues bien, aquí es donde quiero llegar: después de más de un año de crisis de demanda nos encontramos con los vendedores en retirada, que alquilaron porque no vendían, que retiraron su piso de la venta porque no les salían las cuentas o que ya vendieron negociando. A todo esto podemos sumar – o mejor dicho restar- que ahora los propietarios, también afectados por la situación, ya no ven claro el vender o cambiar de casa, lo que ralentiza de forma natural la incorporación al mercado de nuevas viviendas en venta.

¿Qué escenario se nos presenta entonces para los próximos meses? Pues blanco y en botella: REDUCCIÓN DE LA OFERTA y REEQUILIBRIO DEL MERCADO. Esto se justifica aun más por la evolución natural de la demanda ya que, en primer lugar, somos un país al que no le gusta alquilar sino comprar; en segundo, los profesionales sabemos de sobra que existe una bolsa importante de demanda solvente retenida desde hace más de un año y, en tercero, los precios medios de la vivienda y los tipos de interés han bajado de forma apreciable. Este nuevo equilibrio entre demanda y oferta ya está provocando que los precios se estabilicen en las zonas nuevas y más demandadas (por ejemplo Parque Oeste en Alcorcón) y sean menos “negociables”.

En el futuro próximo sin duda que no volveremos al mercado inmobiliario especulativo, pero sin duda también, si se mantiene la tendencia actual, EL COSTE DE LA OPORTUNIDAD perdida será, para el potencial comprador, muy alto. Todavía hoy quedan algunas oportunidades de comprar a buen precio y negociando pero, tomen nota, dentro de unos meses ya hablaremos.

No hay comentarios:

Publicar un comentario