martes, 5 de mayo de 2009

El Alquiler con Opción a Compra

Si algo ha suscitado el interés de propietarios y demandantes en estos tiempos difíciles ha sido el Alquiler con Opción a Compra (AOC). Por momentos pareciera que hubiese venido a salvarnos a todos de la crisis del sector como el nuevo maná…pero…¿realmente sabemos de qué se trata?

¿Qué es el AOC?
Para empezar estamos hablando de una figura jurídicamente “no regulada”, es decir no existe legislación que la contemple y por tanto se basa más en los conceptos básicos que todo el mundo entiende y en el libre pacto de las partes. El AOC es sencillamente un alquiler en el que “adicionalmente” se pacta un acuerdo, complementario o accesorio, de opción de compra. Y la diferencia entre complementario o accesorio es importante, puesto que si es complementario se entiende como una condición o cláusula más del contrato de alquiler, mientras que si es accesorio se trata más de una opción voluntaria y no vinculante. En cualquier caso siempre consiste en establecer un precio de compraventa, con un plazo máximo para ejercerla y que, o bien todo o bien sólo una parte de lo abonado en concepto de alquiler sea considerado como entrega a cuenta de la futura compra.

Tipos de AOC
Según mi propia experiencia distingo dos tipos de AOC: el de viviendas de segunda mano (AOCs) y el de obra nueva directo del promotor (AOCp). El AOCs se basa habitualmente en viviendas que, estando en venta, ofrecen esta opción como vía alternativa temporal para casos donde mantenerla sin vender o alquilarla sin más, no es la solución para el propietario. En este caso hemos de considerar que el interés fundamental del propietario es la venta a corto plazo y que sólo se plantea el AOC como vehículo que le conduzca a su objetivo único “la venta” de la que además, en muchos casos, se trata de su vivienda habitual. Por tanto es muy frecuente que los plazos máximos para ejercer la compra sean inferiores a dos años, que la cantidad a descontar de la renta de alquiler no supere en ocasiones el 50% y que además se pida una cantidad pequeña en concepto de señal y Arras (entre el 1 y el 3% del precio de venta) que “ayude a disuadir” a la demanda menos comprometida a comprar en el futuro y, por qué no, que también favorezca el cumplimiento mutuo de la opción de compra. Aquí es donde entiendo que la opción de compra complementa o incluso condiciona el contrato de alquiler.

Por otro lado el AOCp trata fundamentalmente de dar salida a un stock de viviendas nuevas invendidas, su titular es una empresa inmobiliaria que tiene un alto coste contable por mantener esas viviendas en propiedad y vacías, que tiene objetivos generalmente más a medio plazo y que además tampoco esta vendiendo su vivienda habitual. Esto sin duda hace que, en términos generales, el AOCp sea más flexible, que no sea muy frecuente pedir señal y Arras, y que el plazo máximo para ejercer la opción a veces se puede extender durante la totalidad de la duración del contrato de arrendamiento (hasta 5 años), aunque, en contraste, su renta mensual puede ser más alta y esta condicionado por su fiscalidad (p.e. IVA, o deducciones IRPF). Y aquí es donde entiendo que la opción de compra es más accesoria, es decir, que no necesariamente condicionará el contrato de alquiler, si no que más bien sólo lo incentiva.

Pero dicho lo anterior he de matizar nuevamente que el AOC se basa más en el libre pacto de las partes y éste a su vez lo hará en los intereses y necesidades de cada caso particular, partiendo, como es lógico, de la propuesta inicial que haga el ofertante (habitualmente el propietario).

Nuestra experiencia con el AOCs (segunda mano) en los últimos dos años, muestra unos resultados poco alentadores, en otras palabras, que la teoría es una cosa y la práctica otra, y que cerrar acuerdos satisfactorios para ambas partes es muy complicado, aunque no imposible. Además no conviene olvidar que el interés por el AOC ha surgido con fuerza sólo en plena crisis de ventas y que, probablemente, éste acabará diluyéndose nuevamente en cuanto el mercado empiece a normalizarse.

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